أرض صحراوي الإسكندرية تغازل المستثمرين العرب

تشهد منطقة غرب القاهرة وتحديدًا المناطق المطلة على طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي منافسة شرسة بين الشركات العقارية العاملة بالسوق المصري سواء محلية أو خليجية للفوز بقطعة أرض، بعد أن تحولت تلك المنطقة لـ داون تاون منطقة غرب القاهرة نظرًا لموقعها وطبيعة المشروعات الجاري تطويرها ونوعية المنتج العقاري المقدم للعملاء، وقوة الشركات العاملة بتلك المنطقة، والتي تحتضن لأكثر من 100 مطور عقاري ما بين محلي وإقليمي.

ووفقًا لرؤية الدولة فقد تشهد المنطقة الواقعة من ميدان الرماية بالجيزة حتى حدود مدينة سنفكس تطويرًا كبيرًا في ظل إعداد مخطط تفصيلي بتحديد سيناريو استغلال المساحات المتبقية من الأراضي، وهو ما جعلها منطقة تغازل المستثمرين العرب والأجانب والمحليين، لذلك فقد حسمت 13 شركة إماراتية وسعودية استحواذها على 13 قطعة أرض بمساحات متنوعة ما بين 2 حتى 5 أفدنة لإقامة مشروعات فندقية.

علمت سيتى موني من مصادرها داخل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أن الـ 13 قطعة تقع بالتوسعات الجديدة لمدينة الشيخ زايد وتحديدًا في القرار 230 لسنة 2017 على واجهة محو 26 يوليو وتحديدًا في مواجهة مشروع الخمائل، موضحة أن الشركات الخليجية تخطط حاليًا للمشروعات المستهدف إقامتها، إذ أنها تعكف على تنفيذ التصميمات النهائية للمشروعات بعد تعاقدها مع كبار المكاتب الاستشارية العالمية، بالتوازي مع البدء في الحصول على التراخيص اللازمة لبدء التنفيذ.

وأضافت المصادر أن هيئة المجتمعات العمرانية خصصت الأرض بقيمة مالية تسدد بالدولار، حيث بلغ سعر المتر نحو 40 ألف جنيه، حيث كانت قيمة الدولار نحو 31.5 جنيه، حيث تقع تلك القطع بالقرار 230 لسنة 2017 والمعروف بالثروة الخضراء المواجهة لمشروع داندى مول بقاعدة على محور 26 يوليو وواجهة على طريق القاهرة الإسكندرية وصولًا لمدخل النادي الأهلي، مؤكدة أنه تم الانتهاء من 98%من عمليات التقنين، وتعد أول مدينة تنتهي من تقنين الأراضي الخاصة بالأفراد أو الكيانات الأخرى.

وذكرت المصادر أن أكثر من 50 شركة عقارية جادة تعمل بالمدينة لعل أبرزها وإعمار وأورا وعربية ودرة وانرشيا وسيتي إيدج ومباني إدريس وجيتس وسياك وفؤاد وتاج مصر والمراسم وسوديك وبالم أركان وبدر الدين، موضحًا أن مدينة الشيخ زايد واجهة رئيسية للاستثمارات المتنوعة وتحظي بطلب كبير من المستثمرين بكافة القطاعات، خاصة وأن العائد الاستثماري على المشروعات يعد الأعلى مقارنة بالمدن الأخرى، وهذا يضعها نقطة أولي على خريطة الاستثمار أمام الشركات العقارية والمستثمرين بمختلف الأنشطة.

وذكرت بأن الشركات العاملة بالمدينة تمتلك مقومات النجاح منذ الوهلة الأولي بل وهناك تعاون بينهما وتقارب في الرؤي والأسعار الخاصة بالمنتجات العقارية المقدمة للعملاء في ظل منافسة شريفة بينهما، في ظل تجاوب الهيئة لكافة المطالب التي تعزز من الاستثمار بشكل عام.

ندرة الأراضي 

ونوهت إلى أنه نظرًا لندرة الأراضي بالمدينة فقد وافقت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة على تغيير أنشطة عدد كبير من الأراضي الواقعة في الأحياء والمعروفة بالمتخللات، لتصبح أنشطة استثمارية غير سكنية، موضحة أنه تم حصر كافة الأراضي الاستثمارية وتم تحديد سعر متر الأرض للأنشطة التجارية نحو 80 ألف جنيه بالقطع الواقعة على الواجهة الرئيسية للمدينة، وما بين 30 حتى 50 ألف جنيه للمتر المربع بالمتخللات الداخلية لذات النشاط، والتي تتراوح مساحاتها ما بين 1000 حتى 5000 متر مربع.

وأوضحت أن جميع أراضي قرار الـ 230 تقنين وهناك العديد من الطلبات ولا يوجد عميل يقوم ببيع حصته بل تقدم العديد منهم بالحصول علي حصة الهيئة وفقًا للأولوية على أن يتم تسعير المتر المربع وقت تقديم الطلب الخاص بالحصول علي حصة الهيئة ويتراوح سعر المتر حتى 6 حتى 12 ألف جنيه.

وتابعت: وبالنسبة لقرار 77 فيصل سعر المتر بها 8 آلاف جنيه للمتر، وبها جزء صغير من الأراضي الخدمية المطلة على مسار القطار السريع ومن المتوقع أن يتم طرحها مع تشغيل القطار حيث إن هذا القرار بإجمالي مساحة 8400 فدان حيث تنفيذ مجموعة من الشركات الكبرى عدد من المشروعات بهذا القرار لعل أبرزها أورا لمشروع سولانا بمساحة 316 فدانًا وسوديك لنحو 450 فدانًا تقريبًا وعربية بمساحة 228 فدانًا وإعمار مصر 500 فدان وجمعية اليسير 300 فدان ونوران التابعة لمباني إدريس وكارما وأفراس التابعة لبدر الدين وفؤاد وتاج سيتي ومكة، بخلاف جزء من قطع الأراضي التعويضية والإيجار و190 فدانًا لجهة معنية.

وأوضحت أن المدينة لديها حصة في الطرح الجديد لمشروع بيت الوطن وتحديدًا بالقرار 77 بإجمالي يتراوح بين 150 حتى 200 قطعة أرض بمساحات تبدأ من 450 حتى 1000 متر مربع ويصل سعر المتر قرابة الـ 400 دولار.

وذكرت أنه فيما يتعلق برسوم التحسين التي تم فرضها على الأراضي المطلة على طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي بواقع 1500 جنيه للمتر المربع، موضحة أن هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة خاطبت أجهزة مدن السادس من أكتوبر والشيخ زايد وسفنكس الجديدة لإرسال خطابات لكافة الشركات المالكة لأراضي مطلة على طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي بضرورة سداد المبلغ المحدد مقابل التحسين على كافة الأراضي الواقعة بطول الطريق وبعمق كيلو متر بداية من حدود مدينة السادس من أكتوبر حتى نهاية حدود مدينة سنفكس الجديدة.

وعملت سيتى موني أن هذا القرار جاء بعد صدور القرار الجمهوري الذي ينص على سداد هذه القيمة للمتر المربع نظير تحسين، وفي حال سداد هذه القيمة يتم تقديم ما يفيد بسدادها ليتم البدء في منحه التراخيص اللازمة والقرارات الوزارية الخاصة بتنفيذ المشروعات.

وفي هذا الصدد قامت أجهزة مدن الشيخ زايد والسادس من أكتوبر وسنفكس الجديدة بإرسال خطابات لكافة الشركات المالكة لهذه الأراضي والمخصص لها أيضًا لإخطارهم بسداد هذه القيمة، حيث قامت الأجهزة بإخطار الشركات وسرعة إفادتهم بسداد القيمة المالية لاستئناف نهو الإجراءات الخاصة بالقرارات الوزارية وتراخيص البناء، أما في حال عدم سداد هذه القيمة فسيتم وقف كافة الإجراءات الخاصة بتراخيص البناء والقرارات الوزارية.

تحصيل الرسوم 

وفي هذا الصدد كشف نائب رئيس جهاز مدينة الشيخ زايد أن الجهاز قام بمخاطبة كافة الشركات التي تمتلك أراضي مطلة على طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي بداية من الكيلو 25.5 وحتى الكيلو 44، وذلك بضرورة سداد المستحقات المالية المقررة وفقًا للقرار الجمهوري الصادر بشأن رسوم التحسين، لافتًا إلى أن الخطابات تضمنت أيضًا تقديم إفادة رسمية من جهة تحصيل الرسوم تفيد بقيام الشركة بسداد المستحقات المالية لاستئناف استخراج التراخيص اللازمة والقرارات الوزارية.

وذكر بأن القرار يطبق على الأراضي الواقعة بالتوسعات الجديدة للمدينة سواء قرار 77 لسنة 2017 أو 230 لسنة 2017 أيضًا، موضحًا أن القرار الخاص بتحصيل رسوم التحسين سيتم تطبيقه على كافة الأراضي الواقعة على طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي علي الجانبين، موضحًا أن السداد سيكون على إجمالي المسطح الخاص بالأرض بطول الواجهة في عمق كيلو متر.

وعلمت سيتى موني أن أجهزة السادس من أكتوبر وسفنكس الجديدة قاما بمخاطبة كافة الشركات التي تمتلك أراضٍ مطلة على الطريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي، وكذلك الشركات التي تمتلك أراضي في المساحة المحددة وفقًا للقرار لبدء سداد المستحقات المالية المقررة تمهيدًا لاستكمال إجراءات تقنين الأرض واستخراج التراخيص اللازمة والقرارات الوزارية بسنفكس الجديدة، وكذلك الجزء الخاضع للتقنين بالسادس من أكتوبر بجانب الشركات التي حصلت على قطع على واجهة الطريق.

ووفقًا لعملية الرصد الخاصة بالمساحات المنطبق عليها القرار الجمهوري قد يصل إجمالي أطولها 80 كيلو متر على الجانبين بعمق كيلو متر ليتم فرض قيمة الرسوم على المشروعات المنفذة والجاري تنفيذها ومالكي الأراضي الواقعة في نطاق تلك المساحة، بحيث يوجد 26 كيلو مترًا واجهة بمدينة السادس من أكتوبر على جانبي الطريق، و18.5 كيلو متر بزمام الشيخ زايد وتوسعاتها ونحو 40 كيلو مترًا بمدينة سنفكس الجديدة، وهذا ما يؤكد أن إجمالي الرسوم المستحقة علي كافة الأراضي الواقعة في زمام الـ 3 مدن تصل لما يقرب من 18 ألف فدان لتصبح القيمة المالية المستهدف تحصيلها قرابة الـ 120 مليار جنيه.

القرار سيتم تطبيقه على كافة الأراضي سواء لشركات مصرية أو شركات عربية وأجنبية، بينما يتم تطبيقه أيضًا على الأفراد الذين يمتلكون أراضٍ بالتوسعات الجديدة التي تقع داخل العمق المحدد، سواء بالثروة الخضراء وصحراء الأهرام وسفنكس.

وبشأن الأراضي التي سيتم تطبيق هذه الرسوم عليها فتصل لأكثر من 200 قطعة أرض بمساحات متنوعة ومختلفة منها ما هو تم تطويره بالكامل وجزء لآخر تحت التطوير والبقية جاري تقنين أوضاعه، حيث يطبق ذلك أراضي سنفكس الجديدة على ملكيات محمود عارف قاعود ومشروع درة وعلي عيسي وحنا حمدي ونشأت سعيد وأبو الفتوح والمصرية العالمية وحسام سلامة وجودة الشاعر وورثة عبد العزيز محمد البشوات، وفيوليت بشاي وعبد الوهاب وصلاح مسعود ووليد الكفراوي وسامية منير وشركة رولي ومحمد سلمان الصيخان وشركة أفق والتعاون العربية وياسر زكي هاشم وكمسارة سامي – سعد محاجر والريف الأوربي.

واستكمالًا للشركات الواقعة بمدينة سنفكس فقد يتم تطبيق هذه الرسوم على قطع الأراضي التي تمتلكها شركات وادي النخيل والبركة وأفق جاردنز وحسين علي خليفة ومحمد عبد المنعم خليل وشركاه وسوزي لاند وعنايات ومحمد عادل عثمان وأحمد كامل مرتجي وحشمت محمد أبو الخير وعبد اللطيف القصير وعبد الحميد عبد الرازق وفيردي وشركة الوصل ومحمد حلمي وأسامة سعد الدين وأحمد حسام والشركة العربية القدس.

تتضمن الشركات أيضًا الشركة الكويتية جراند ويحيي الكومي والشركة الكندية -ومحمود سلامة شركة توشكي-وخليفة بن حمد وشركة انتراكو وفارس مرسي وأحمد محمود إبراهيم وأمنية كحيل وفاتن حسين صالح وعبد المجيد المبروك وعبد العزيز عبد الستار والشركة الغربية وشركة الجارحي وعبد العزيز حمزة ومحمد حسين زكي وعبد الحميد محمد أبو موسي وفايزة حلاوة والعزيزية ومكروم، وكونكورد وشركة سما وشركة حجازي للمشروعات الزراعية وبيراميدز جولف والسليمانية والزراعية المتحدة ونادي ماس.

أما بالنسبة لأبرز الشركات المنطبق عليها القرار بالشيخ زايد هي سوديك وشيلد ايجيبت وبالم جرين نيو لاند وريفيرا جاردنز ومشروع شركة تاج مصر ومشروع شركة المراسم الدولية وأولاد أحمد إبراهيم محمود ورويال ميدوز والنادي الأهلي ودرة وإعمار مصر ومشروع الريفيرا سيتي.

وحول إجراءات تقنين الأراضي المطلة على القاهرة الإسكندرية الصحراوي والمحددة من قبل هيئة المجتمعات العمرانية، بداية من حدود مدينة السادس من أكتوبر مرورًا بالتوسعات الجديدة لمدينة الشيخ زايد وصولًا لمدينة سفنكس الجديدة وقررت الهيئة فرض رسوم تقنين تراوحت بين 1200 حتى 4 آلاف جنيه للمتر المربع بخلاف تكلفة المرافق والتي تراوحت بين 300 حتى 1000 جنيه للمتر وذلك بعد الزيادات الخاصة بالأسعار.

ورصدت سيتى موني أكثر من 20 شركة عربية وخليجية تمتلك ما يزيد علي 15 ألف فدان بطرق القاهرة الإسكندرية الصحراوي بل وبدأت مجموعة منها تقديم مستندات الملكية تمهيدًا لتوفيق أوضاع الأراضي وتحويل أنشطتها.

الشركات الخليجية علي طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي 

وفيما يتعلق بالشركات الخليجية التي تمتلك ما يزيد علي 15 ألف فدان بالمدينة فتضم شركات سمر قند وبن بلادن وإعمار للتعمير والتنمية الزراعية والكويتية جراند، والعربية القدس، والعزيزية، وأبناء الإمارات، وخليفة بن حمد، وحمد بن خليفة، وأحمد بن جاسم، وعبد الله بن خليفة، ومحمد بن خليفة، وجاسم بن خليفة، وخالد بن حمد، وعلى بن خلفان، وصفر بن راشد، حيث تمتلك هذه الشركات مساحات للأراضي تتراوح بين 20 حتى 500 فدان بينما هناك عدد محدود منها يمتلك ما يزيد علي 1000 فدان.

وبدأت بعض الشركات الخليجية والعربية التي تمتلك أراضي بمدينة سنفكس الجديدة في إجراءات تقنين أراضيها، خاصة وأن هذه الشركات العربية والخليجية تمتلك ما يقرب من 20% من المساحة الكلية لمدينة سفنكس الجديدة بإجمالي 15 ألف فدان، وتبلغ مساحة مساحة المدينة تصل لنحو 76 ألف فدان منها 15 ألفًا للمرحلة الأولى، بطول 20 كيلو مترًا على الواجهة الرئيسية لطرق القاهرة الإسكندرية الصحراوي، كما سيتم تنفيذ محطة القطار السريع بها، كما تم تقنين أكثر من 120 قطعة أرض لمجموعة من الكيانات الكبرى.

الشركات الخليجية تضم سمر قند وبن بلادن وإعمار للتعمير والتنمية الزراعية والكويتية جراند، والعربية القدس، والعزيزية، وأبناء الإمارات، وخليفة بن حمد، وحمد بن خليفة، وأحمد بن جاسم، وعبد الله بن خليفة، ومحمد بن خليفة، وجاسم بن خليفة، وخالد بن حمد، وعلى بن خلفان، وصفر بن راشد، حيث تمتلك هذه الشركات مساحات للأراضي تتراوح بين 20 حتى 500 فدان بينما هناك عدد محدود منها يمتلك ما يزيد علي 1000 فدان.

وتبدأ المدينة من منطقة الريف الأوروبي ومدينة السليمانية بامتداد طريق مصر الإسكندرية الصحراوي، وأما الحدود الجنوبية الغربية فهي مدينة الشيخ زايد وفى مواجهة مطار سفنكس، لتصبح مساحتها الإجمالية ما يعادل 7 أضعاف مساحة مدينة الشيخ زايد الأم.

حكاية طريق مصر الإسكندرية الصحراوي

يعتبر طريق "مصر – اسكندرية" من أهم الشرايين الحيوية لشبكة الطرق السريعة في مصر حيث يربط أكبر وأهم ميناء بحري بالجمهورية بالعاصمة ويخدم حركة التجارة الداخلية بينهما وكذلك يخدم حركة التنمية العمرانية في منطقة غرب الدلتا والامتداد الصحراوي لها وكذلك حركة السياحة بالساحل الشمالي.

وترجع نشأة هذا الطريق منذ عام 1935 حيث قامت شركة شل الإنجليزية بالإنشاء، ويربط بين القاهرة ومدينة الإسكندرية على ساحل البحر الأبيض المتوسط بطول حوالي 220 كم، وتبلغ سعة الطريق في الاتجاه الواحد 4 حارات مرورية مخصصة للسيارات، وحارتين مرويتين مخصصتين للنقل الثقيل، ويبدأ الطريق من ميدان الرماية مع تقاطع الطريق الدائري.

وفي عام 1959 خططت الحكومة المصرية لتغطية الطريق بطبقات الأسفلت لتحسينه، ثم قامت الحكومة في عام 1971 بتوسيع الطريق إلى 9 أمتار وفي عام 1981 أضافت الحكومة المصرية طريقًا ثانيًا، لتحسين قدرة الطريق على استيعاب 1500 مركبة يوميًا، وفي عام 1998 تم إنشاء حارة ثالثة لكل اتجاه لزيادة قدرة الطريق على استيعاب 13500 مركبة يومياً.

في عام 2003 تم إنشاء حارة رابعة لكل اتجاه لزيادة قدرة الطريق على استيعاب 25200 مركبة يومياً، وفي 2005 خططت الحكومة لإضاءة الطريق وتحسين جودته، ثم قامت في 2007 ممثلةً بالهيئة العامة للطرق والكباري والنقل البري، لتطوير طريق "القاهرة-الإسكندرية-مرسى مطروح" الصحراوي وتحويله إلى طريق سريع وفقًا للمعايير العالمية ويهدف المشروع إلى تحقيق إنشاء طرق خدمة جديدة بجانب الطريق الرئيسي لخدمة المنشآت القائمة على طول الطريق مع التحكم المثالي في مداخل ومخارج الطريق، وتزويد الطريق بأنظمة المرور الذكية والعلامات واللافتات.

وفي 2025 طالبت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ملاك الأراضي الواقعة على طريق مصر الإسكندرية الصحراوي بداية من مقر حازم حسن بالكيلو 22 حتى مدينة سفنكس الجديدة بسداد مبلغ 1500 جنيه على كل متر بعمق 1 كم وذلك مقابل تحسين الطريق الصحراوي الأمر الذي أدى إلى تضرر العديد من المطورين العقاريين والمستثمرين الذين تقع مشروعاتهم على حرم الطريق نتيجة الأعباء الإضافية إزاء سداد هذه الرسوم.

عزب طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي والاشتراطات البنائية

طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي كان شاهدًا على إقامة العديد من المشروعات الزراعية الخاصة بالعديد من رجال الدولة وفئة رجال الأعمال والطبقات الأكثر ثراءً، حيث كان يطلق على هذه المشروعات أسم العزب، نظرًا لتحديد الأنشطة الخاصة بهذه الأراضي وهو النشاط الزراعي مع تحديد نسبة بنائية محددة لإقامة استراحة أو مسكن ملائم بنسبة لا تزيد على 2% من المساحة الإجمالية للأرض.

ومع التطور الذي شهده الطريق واتجاه الدولة لتوفيق أوضاع الأراضي وعمل مخططات جديدة لإقامة مجتمعات عمرانية متنوعة أصدرت الدولة مجموعة من القرارات الجمهورية بداية من عام 2014 من خلال لجنة استرداد أراضي الدولة وتقنين أوضاعها والتأكد من سند الملكية الخاص بكل قطعة، هذا بالتوازي مع إصدار قرارات أخري بتحويل نشاط بعض المساحات لأنشطة عمرانية مع سداد قيمة التقنين وتغيير النشاط والمرافق وهذا ما زاد من النسب البنائية للأراضي بما يتراوح بين 7 حتى 15% من المساحة الكلية للأرض.

يذكر أن نسبة البناء المحددة للأنشطة الزراعية استمرت بنفس النسبة من 2012 حتى صدور القرارات الجمهورية للمجتمعات الجديدة وتحديدًا من الكيلو 42 وحتى الكيلو 84 بنسبة 2% كحد أقصي من إجمالي المساحة الكلية.

مسار طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي

يبدأ مسار طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي بداية من ميدان الرماية وتحديدًا من أمام المتحف المصري الكبير والعديد من الفنادق السياحية، مرورًا بالعديد من المشروعات العمرانية والإدارية والمشروعات الخاصة، وصولًا بمشروعات الشركات الكبرى مثل أورا ماونتن فيو بالم هيلز وانرشيا والداو ومنطقة صحراء الأهرام، ومنطقة المحور والتوسعات الجديدة للشيخ زايد ومشروع داندي مول والقرية الذكية، ومشروع إعمار وسوديك، مررورًا بالتوسعات الجديدة لقرار 77 لمدينة الشيخ زايد، ثم حدود مدينة سفنكس الجديدة، ومشروع السليمانية والريف الأوروبي وعدد من مشروعات الشركات العقارية التي وصعت بصمتها منذ سنوات علي هذا الطريق أبرزها مشروع وادي النخيل، ومع مسار الطريق نجد أن هناك تجمعات عمرانية متكاملة تطل على الطريق كمدخل رئيسي لها، مثل مدن السادات ووادي النطرون والقري التابعة لمحافظة البحيرة والنوبارية الجديدة وصولًا لحدود للإسكندرية.