محمد راشد: توقعات بزيادة أسعار العقارات ما بين 6 و9%.. والقدرات الشرائية لا تتحمل ارتفاع التكلفة كاملة

أكد الدكتور محمد راشد، استشاري اقتصاديات التطوير العقاري وإدارة المخاطر ورئيس مجلس إدارة شركة راشد للاستشارات وإدارة المشروعات، أن السوق العقارية المصرية مقبلة خلال عام 2027 على مرحلة مختلفة في آليات التسعير، لن يكون معيار النجاح فيها هو قدرة الشركات على الإعلان عن أسعار أعلى، وإنما قدرتها على تحقيق التوازن بين تكلفة التطوير، والعائد الاستثماري، والقدرة الشرائية للعملاء، مشيرًا إلى أن الزيادة الأخيرة في أسعار الفائدة بنحو نقطة مئوية واحدة تفرض إعادة تقييم لاقتصاديات المشروعات، لكنها لا تعني بالضرورة انتقال أثرها بالكامل إلى أسعار الوحدات.

وأوضح راشد أن التقديرات الأولية تشير إلى إمكانية تحرك الأسعار بنسب تتراوح بين 6 و9% في عدد من شرائح السوق خلال 2027، مع احتمالات تسجيل معدلات أعلى في بعض المشروعات التي تواجه ضغوطًا استثنائية في تكلفة التنفيذ أو التمويل، مقابل استقرار نسبي في مشروعات أخرى تمتلك مخزونًا جاهزًا أو هيكل تكلفة أكثر كفاءة. وشدد على أن هذه المعدلات تظل تقديرات مشروطة بتطورات التضخم وأسعار مواد البناء وتكلفة التمويل ومستوى الطلب، ولا يمكن التعامل معها باعتبارها زيادة حتمية أو موحدة على جميع المناطق والمنتجات العقارية.

وأضاف أن الخطأ الاقتصادي الذي قد تقع فيه بعض الشركات هو التعامل مع ارتفاع تكلفة أحد عناصر الإنتاج باعتباره مبررًا كافيًا لزيادة سعر المنتج النهائي بالنسبة نفسها أو بنسبة أكبر، دون إجراء تحليل دقيق لوزن هذا العنصر داخل إجمالي التكلفة. فالفائدة لا تمثل سوى أحد مكونات المعادلة التمويلية، كما أن أثرها الفعلي يختلف من شركة إلى أخرى وفقًا لحجم المديونية، ونسبة التمويل إلى إجمالي استثمارات المشروع، وفترات السحب والسداد، ومدى اعتماد المطور على التمويل المصرفي مقارنة بالتدفقات النقدية الناتجة عن المبيعات.

وضرب راشد مثالًا توضيحيًا على ذلك، بأن المشروع الذي تبلغ استثماراته مليار جنيه ويعتمد على تمويل مصرفي يعادل 25% من إجمالي استثماراته، أي 250 مليون جنيه، فإن زيادة تكلفة الاقتراض بمقدار نقطة مئوية واحدة تعني نظريًا زيادة سنوية قدرها 2.5 مليون جنيه على رصيد التمويل الثابت، بما يعادل نحو 0.25% من إجمالي استثمارات المشروع. وإذا ارتفعت نسبة التمويل إلى 40%، تصبح الزيادة السنوية نحو 4 ملايين جنيه، بما يعادل 0.4% من إجمالي الاستثمار، وذلك قبل احتساب اختلاف آجال التمويل والسحب والسداد وأي تكاليف تمويلية أخرى.

وأشار إلى أن هذا المثال لا يعني أن أثر الفائدة على القطاع العقاري محدود في جميع الأحوال، وإنما يوضح ضرورة التمييز بين الأثر المباشر لزيادة سعر الاقتراض والأثر غير المباشر الذي قد يمتد إلى تكلفة رأس المال، وقرارات الاستثمار، وتوقيت تنفيذ المشروعات، وسلوك العملاء، والعائد المتوقع من الاحتفاظ بالأصول العقارية. فالمشكلة لا تكمن فقط في تكلفة التمويل الحالية، بل في الطريقة التي يعيد بها ارتفاع الفائدة تشكيل الحسابات الاقتصادية للمطور والمشتري والمستثمر في الوقت نفسه.

وأكد أن العقار يختلف عن كثير من السلع الأخرى؛ لأن سعره لا يتحدد فقط بتكلفة إنتاجه، بل يتأثر أيضًا بقيمة الأرض والموقع والندرة النسبية، ومستوى الخدمات والبنية الأساسية، والطلب المتوقع على المنطقة، فضلًا عن القيمة الزمنية للنقود وطبيعة نظم السداد. ولذلك فإن نقل الزيادة في التكلفة إلى السعر النهائي دون النظر إلى هذه العوامل قد يؤدي إلى خلق فجوة بين القيمة التي يطلبها البائع والقيمة التي يستطيع المشتري تمويلها أو الالتزام بها.

وأوضح راشد أن أحد أهم المخاطر التي ينبغي أن تنتبه إليها الشركات خلال 2027 هو ما يمكن وصفه بـ«مخاطر التسعير المنفصل عن السوق»، حين تواصل الشركة رفع أسعارها استنادًا إلى تكلفة الاستبدال أو توقعات ارتفاع الأسعار المستقبلية، بينما لا تتحرك الدخول والقدرة الشرائية بالوتيرة نفسها. وفي هذه الحالة قد ترتفع القيمة الدفترية للمخزون، لكن معدل دوران الوحدات يتراجع، وتطول فترة تحويل الأصول إلى تدفقات نقدية، وهو ما قد يضغط على السيولة حتى لو بدت الأسعار المعلنة مرتفعة.

وأضاف أن قياس صحة السوق لا يجب أن يعتمد على إجمالي المبيعات المعلنة وحده، بل ينبغي تحليل ثلاثة مؤشرات رئيسية: معدل التعاقدات الفعلية مقارنة بحجم المعروض، ونسبة التحصيلات النقدية إلى قيمة التعاقدات، ومعدل الإلغاءات أو إعادة البيع قبل استكمال الالتزامات. فإذا ارتفعت الأسعار بالتزامن مع تراجع هذه المؤشرات، فإن ذلك قد يشير إلى أن السوق تواجه مشكلة في قابلية تنفيذ السعر، وليس بالضرورة مشكلة في مستوى الطلب المعلن.

ولفت إلى أن نظم السداد ستلعب دورًا محوريًا في تحديد السعر الحقيقي للعقار خلال المرحلة المقبلة، لأن وحدة تُباع بسعر مرتفع على فترة سداد طويلة لا تعادل اقتصاديًا وحدة أخرى بالسعر نفسه على فترة أقصر، كما أن طول فترة السداد قد يخفي جزءًا من تكلفة التمويل داخل السعر النهائي. ومن ثم، فإن المقارنة بين أسعار المشروعات يجب أن تأخذ في الاعتبار القيمة الحالية للتدفقات النقدية، ومقدم التعاقد، ومدد الأقساط، وتوقيت التسليم، وليس السعر الإجمالي المعلن فقط.

وشدد على أن المطورين مطالبون بإعادة ترتيب أولوياتهم الاستثمارية، والانتقال من الاعتماد على زيادة الأسعار باعتبارها أداة أساسية لحماية الربحية إلى تحسين كفاءة إدارة رأس المال والمخزون والتدفقات النقدية. فخفض تكلفة التنفيذ من خلال التخطيط الجيد والمشتريات المركزية، وتحسين معدلات دوران المخزون، وضبط توقيت إطلاق المراحل الجديدة، وإدارة الالتزامات التمويلية، قد يحقق أثرًا أكثر استدامة على ربحية المشروع من زيادة سعر الوحدة بصورة لا تتناسب مع قدرة السوق.

وفيما يتعلق بتوقعات حركة الأسعار، أشار راشد إلى أن السوق قد تشهد خلال العام المقبل تفاوتًا أكبر بين المشروعات، بحيث تحافظ المنتجات ذات المواقع القوية والطلب الفعلي والخدمات المكتملة على قدرتها في تمرير زيادات سعرية بصورة أفضل، بينما ستواجه المشروعات التي تعتمد على توقعات نمو مستقبلية أو تستهدف شرائح أكثر حساسية للتغيرات الاقتصادية ضغوطًا أكبر للحفاظ على معدلات البيع. ومن هنا، لن يكون من الدقيق الحديث عن سوق عقارية تتحرك في اتجاه سعري واحد، بل عن أسواق فرعية متعددة تختلف فيها مرونة الطلب ومستويات المخاطر والعائد المتوقع.

وتابع أن الربع الأول من 2027 سيكون محطة مهمة لمراقبة انعكاس المتغيرات النقدية على سلوك المشترين، لكنه لن يكون كافيًا بمفرده للحكم على اتجاه الأسعار طوال العام؛ إذ ستظل الصورة مرتبطة بمسار التضخم، وتكلفة مواد البناء، واستقرار سعر الصرف، والسياسة النقدية، ومدى قدرة الشركات على تنفيذ التزاماتها في التوقيتات المحددة. كما أن أي تحسن في تكلفة التمويل أو تراجع في الضغوط التضخمية قد يحد من الحاجة إلى زيادات سعرية كبيرة، بينما قد تؤدي موجة جديدة من ارتفاع تكاليف التنفيذ إلى تغيير هذه التقديرات.

وأكد راشد أن إدارة المخاطر في القطاع العقاري يجب أن تبدأ قبل طرح المشروع للبيع، من خلال اختبارات حساسية تقيس قدرة المشروع على الاستمرار في ظل سيناريوهات مختلفة، مثل ارتفاع تكلفة التمويل، وزيادة أسعار مواد البناء، وتباطؤ المبيعات، وتأخر التحصيلات. فالمشروع الذي لا يستطيع تحمل تباطؤ مؤقت في المبيعات أو ارتفاع محدود في التكلفة يكون أكثر عرضة للمخاطر، حتى لو حقق مبيعات قوية في بداية طرحه.

واختتم راشد بالتأكيد على أن المرحلة المقبلة ستعيد تعريف مفهوم النجاح العقاري؛ فلم يعد ارتفاع سعر المتر وحده دليلًا على قوة المشروع أو كفاءة المطور، كما أن نمو قيمة المبيعات لا يعكس بالضرورة جودة التدفقات النقدية أو استدامة العائد. فالقيمة الحقيقية للعقار لا تُقاس بما يعلنه المطور عن سعره، وإنما بقدرته على الاحتفاظ بجاذبيته، وتحقيق طلب فعلي، وتوليد عائد قابل للاستمرار. وفي سوق تتغير فيها تكلفة الأموال وتتراجع فيها قدرة بعض الشرائح على تحمل زيادات متلاحقة، ستكون الأفضلية للشركات التي تعرف كيف تسعّر منتجاتها وفقًا لقدرة السوق، لا وفقًا لتوقعاتها وحدها.