عبد الله سلام يكشف أسباب تراجع أرباح مدينة مصر خلال الربع الثالث.. وخطة الشركة التوسعية

كشف عبد الله سلام، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة مدينة مصر، عن أن الشركة تستهدف تحسين هوامش الربحية خلال عام 2027، بعد أن شهد العام الحالي ضغوطاً على الهوامش نتيجة ارتفاع تكاليف التنفيذ بمعدلات تجاوزت قدرة الشركة على تمرير الزيادات إلى العملاء من خلال الأسعار.

وأوضح سلام أن متوسط الزيادة في أسعار مشروعات الشركة خلال العام الحالي لم يتجاوز 7%، مقابل مستهدفات تراوحت بين 15% و20%، مرجعاً ذلك إلى الظروف الاقتصادية التي حدّت من قدرة المطورين العقاريين على تطبيق الزيادات المخطط لها، رغم استمرار نمو المبيعات، جاء ذلك خلال مقابلة مع قناة العربية.

وأضاف أن ارتفاع تكاليف التنفيذ بمعدلات تفوق الزيادة المحققة في الأسعار انعكس على هوامش الربحية، مشيراً إلى أن الشركة كانت تتوقع هذا التحدي في ظل انتقالها التدريجي إلى نموذج مشروعات التطوير المشترك (Co-development)، إلى جانب تطوير أراضٍ جديدة، وهي مشروعات تختلف من حيث هوامش الربحية وآليات الاعتراف بالإيرادات محاسبياً مقارنة بالمشروعات التقليدية.

وأشار إلى أن الربع الرابع عادة ما يشهد مساهمة كبيرة في النتائج المالية للشركة، معرباً عن تفاؤله بتحسن الأداء خلال الفترة المقبلة.

زيادة المصروفات لدعم التحول الرقمي والتوسع والاستحواذات

وفيما يتعلق بارتفاع التكاليف، أوضح سلام أن جزءاً من الزيادة يرجع إلى المصروفات العمومية والإدارية، التي ارتفعت في ضوء استعداد الشركة لتحقيق حجم مبيعات أكبر.

وأضاف أن مدينة مصر تعمدت زيادة بعض المصروفات خلال العام الحالي، لتمويل استثمارات مرتبطة بالتحول الرقمي وتطبيقات الذكاء الاصطناعي، إلى جانب التوسع في أسواق جديدة ودراسة الاستحواذ على شركات ومشروعات أخرى.

وأكد أن هذه الاستثمارات قد تضغط على التكاليف في الأجل القصير، لكنها تستهدف تحقيق عوائد إيجابية خلال السنوات القليلة المقبلة.

الوحدات المبيعة قبل التعويم تضغط على إيرادات التسليمات

وحول زيادة عدد الوحدات التي سلمتها الشركة بأكثر من 76% خلال الأشهر التسعة الأولى من العام، مقابل نمو الإيرادات بنحو 10.2% فقط، أوضح سلام أن الفجوة ترجع إلى اختلاف أسعار بيع الوحدات التي يجري تسليمها حالياً عن الأسعار السائدة في السوق.

وأشار إلى أن عدداً من الوحدات التي تسلمها الشركة خلال 2026 جرى بيعها في عام 2022، قبل تحرير سعر الصرف، وبأسعار أقل بكثير من مستويات البيع الحالية، وهو ما أدى إلى ارتفاع عدد الوحدات المسلمة دون انعكاس مماثل على قيمة الإيرادات المعترف بها.

ولفت إلى أن الوحدات المبيعة قبل تحرير سعر الصرف لا تمثل أكثر من 10% من الوحدات المتبقية في محفظة الشركة حالياً، متوقعاً أن يبدأ الأثر الإيجابي للوحدات المبيعة بأسعار أكثر ملاءمة في الظهور بصورة أوضح اعتباراً من عام 2027.

تحوطات لمواجهة ارتفاع أسعار مواد البناء

وبشأن تأثير ارتفاع أسعار مواد البناء ومدخلات التنفيذ على تكلفة المشروعات، أكد سلام أن الشركة تتبع سياسة تحوط لإدارة مخاطر تقلبات الأسعار، مشيراً إلى أن الحديد يمثل أحد أهم مكونات التكلفة في المشروعات العقارية.

وأوضح أن مدينة مصر تتعاقد على شراء كامل احتياجات المشروع من الحديد بمجرد إسناده إلى المقاولين، كما تتعامل مباشرة مع مصانع الحديد المحلية، وتتولى توريد الحديد إلى المقاولين، مستفيدة من قدرتها على الشراء المبكر وتوفير السيولة اللازمة.

وأضاف أن الشركة تضع مخصصات احتياطية لمواجهة ارتفاع التكاليف ضمن نماذجها المالية، وتفترض مستويات أسعار أعلى نسبياً من متوسطات السوق، مؤكداً أن الزيادات التي شهدها عام 2026 لم يكن لها تأثير جوهري على تكلفة المشروعات بفضل هذه الإجراءات.

وأشار إلى أن التحدي الرئيسي أمام المطورين العقاريين لا يتمثل فقط في ارتفاع تكاليف البناء، وإنما في القدرة على تمرير تلك الزيادات إلى العملاء دون التأثير على مستويات الطلب.

وتوقع سلام أن تشهد أسعار العقارات زيادات خلال عام 2027، بما يساعد على تقليص الفجوة بين ارتفاع تكاليف التنفيذ والأسعار، واستعادة جزء من هوامش الربحية التي تعرضت للضغط خلال العام الحالي.

111 مليار جنيه رصيد الإيرادات غير المعترف بها

وفيما يتعلق برصيد الإيرادات غير المعترف بها، الذي يبلغ نحو 111 مليار جنيه، أوضح سلام أن هذا الرصيد يمثل تدفقات إيرادية مستقبلية مرتبطة بمبيعات سابقة، ويتم تحويلها تدريجياً إلى إيرادات فعلية مع تنفيذ المشروعات وتسليم الوحدات.

وأشار إلى أن هذا الرصيد يتجدد بصورة مستمرة مع إضافة المبيعات الجديدة سنوياً، والتي قد تتراوح بين 50 و70 مليار جنيه، مقابل خصم الإيرادات الناتجة عن الإنشاءات والتسليمات.

وأضاف أن الرصيد الحالي، الذي أشار إلى أنه يبلغ نحو 106 مليارات جنيه، من المتوقع الاعتراف به كإيرادات خلال السنوات الخمس المقبلة، باعتباره مرتبطاً بمبيعات تحققت على مدار السنوات الخمس الماضية.

استحواذ جديد بالساحل الشمالي وخطط للتوسع الخارجي

وعلى صعيد التوسعات، كشف سلام عن موافقة مجلس إدارة الشركة على الاستحواذ على قطعة أرض بالساحل الشمالي، لتكون أول قطعة أرض تطورها مدينة مصر في المنطقة.

وأكد أن الشركة تنظر بتفاؤل إلى فرص النمو في الساحل الشمالي، في ظل التوسع المتزايد الذي يشهده السوق، متوقعاً أن يمثل المشروع إضافة إيجابية إلى نتائج الشركة خلال الفترة المقبلة.

وفيما يتعلق بخطط التوسع خارج مصر، أوضح أن الشركة تمتلك طموحات لدخول أسواق خارجية، لكنها تتبنى نهجاً تدريجياً وحذراً في اختيار الأسواق وآليات الدخول، في ظل التحديات الجيوسياسية والاقتصادية التي تشهدها العديد من الأسواق العالمية.

أسعار الفائدة تضغط على تكلفة التمويل.. ولا زيادات فورية في الأسعار

وحول تأثير قرار البنك المركزي الأخير برفع أسعار الفائدة بمقدار 100 نقطة أساس، أوضح سلام أن ارتفاع الفائدة ينعكس مباشرة على تكلفة التمويل، لكنه يتطلب دراسة دقيقة قبل اتخاذ أي قرار بتحميل العملاء هذه الزيادة من خلال أسعار الوحدات.

وأشار إلى أن تأثير الفائدة يختلف من مشروع إلى آخر، وفقاً لمرحلة التنفيذ وحجم التمويل المستخدم والتكاليف التي سبق تحملها بالفعل.

وأكد أن الشركة لم تتخذ قراراً حتى الآن بزيادة الأسعار لمجرد استيعاب الزيادة الأخيرة في أسعار الفائدة، لافتاً إلى أن أي تحركات سعرية محتملة ستكون مرتبطة بالزيادات الطبيعية المتوقعة خلال 2027، مع الأخذ في الاعتبار معدلات التضخم وتكاليف البناء ومستويات الفائدة الجديدة