محمد سليم: ضرورة وجود هيئة مستقلة تُنظم السوق العقاري وتضبط معاييره المالية والإفصاحية

قال محمد سليم مدير عام البحوث وتطوير الأعمال بالبورصة المصرية، أن الشركات المقيدة أو التي تنوي القيد في البورصة المصرية يجب أن تولي اهتمامًا كبيرًا للشفافية والإفصاح المالي، حيث كلما زادت الشفافية قلّت المخاطر على الشركة والمستثمر، حيث أن نظرة المستثمر تتعلق بكافة أداء الشركة وسمعة المطور نفسه، مشيرًا إلى أن الإفصاح الجيد يقلل المخاطر التي تواجه المستثمر أو الشركة نفسها.

كما أوضح محمد سليم أن الشركات غير المقيدة بالبورصة لا تخضع حاليًا لرقابة جهة تنظيمية متخصصة تراجع قوائمها المالية أو تميز بوضوح بين الربح المحاسبي والتدفقات النقدية الفعلية، وهو ما يبرز الحاجة إلى هيئة مستقلة تنظم السوق العقاري وتضبط معاييره المالية والإفصاحية، مشيراً إلى أن القطاع العقاري يستحوذ على نسبة مؤثرة من رأس المال السوقي في البورصة المصرية، ما يجعل أي اختلالات فيه ذات انعكاسات مباشرة وواسعة على أداء السوق المالي ككل.

وحول معايير القيد والتقييم، أوضح سليم أن المستثمرين لم يعودوا يكتفون بحجم الـ land bank كمؤشر للقوة، بل باتوا يعتمدون على بيانات تشغيلية ومالية دقيقة تعكس الأداء الحقيقي للشركات، مؤكدًا أن منهجية التقييم ترتكز أساسًا على نموذج التدفقات النقدية المخصومة (DCF)، لقياس ما إذا كانت الشركة تحقق عائدًا يتجاوز أدوات الدين منخفضة المخاطر مثل أذون الخزانة أو العائد البنكي. 

وشدد على أهمية أن يكون المقيم مُلمًا بالجوانب المحاسبية وهيكل التدفقات النقدية، نظرًا لأن كفاءة إدارة الأصول والتشغيل تنعكس مباشرة على الربحية، والملاءة التمويلية، والقدرة على تنويع مصادر التمويل، لا سيما عبر أدوات غير تقليدية مثل إصدار السندات، بما يوفر سيولة طويلة الأجل تدعم مرحلتي التشغيل والإدارة بعد التسليم، وتخفف الاعتماد على الضغوط البيعية قصيرة الأجل.

واختتم بالتأكيد على ضرورة إنشاء منظومة توفر مستويات أسعار مرجعية (Reference Price) لكل منطقة، لضمان شفافية التقييمات وتعزيز كفاءة القرار الاستثماري والتشغيلي، مشيرًا إلى أن أحد الأهداف الهيكلية لنموذج الملكية الجزئية (Fractional Real Estate) يتمثل في الإسهام بتحديد هذه المستويات السعرية المرجعية داخل السوق.