مشروعات المطورين " تحت الإنشاء " غير خاضعة للضريبة العقارية.. والقاهرة الجديدة وزايد وأكتوبر من أكثر المناطق تحصيلا للضريبة العقارية
احتساب قيمة الضريبة العقارية على الوحدة دون النظر للنشاط ، ويتحمل سدادها مالك الوحدة أو المنتفع أو المستغل ..
والمالية تتحمل 4 مليارات جنيه عن 20 نشاطًا صناعيًا لمدة 3 سنوات قيمة الضريبة العقارية المستحقة عليها
العرض باستمرار مد وقف تحصيل الضريبة من الأطيان الزراعية لمدة عام أخر
120 جنيهًا سنويًا قيمة الضريبة على الوحدة السكنية التى يصل سعرها 2 مليون جنيه.. و16500 جنيها سنويا قيمة الضريبة على الوحدة السكنية التى يصل سعرها 15 مليون جنيه
50 ألف جنيه التقييم السعرى للنجمة الواحدة بالمنشآت السياحية
6 آلاف جنيه سنويًا قيمة الضريبة على الوحدة غير السكنية التي تبلغ قيمتها 5 ملايين جنيه
قال أنور فوزي رئيس مصلحة الضرائب العقارية أن الحصر الخاص بالوحدات العقارية بمصر بلغ 54 مليون وحدة مختلفة الأنشطة، وبلغت حصيلة الضريبة العقارية 6.4 مليار جنيه خلال العام المالي الماضي بنسبة نمو قدرها 35%، موضحًا أن المنشآت السياحية لها طبيعة خاصة، ويتم تقييمها لغرض حساب الضريبة العقارية وفقاً لاتفاق التقييم الموقع بين وزارة السياحة ووزارة المالية في هذا الشأن ، ويتم خصم نسبة 20% هي نسبة متوسط الإشغال السنوي عند التقييم.
وأضاف أنه يتم النظر حاليا فى مد إيقاف العمل بقانون الأطيان الزراعية لمدة عام أخر ، وأنه تم تثبيت القيمة الإيجارية السنوية للفدان منذ تسعينيات القرن الماضى ، و تفرض ضريبة الاطيان بسعر 14 % من هذه القيمة، موضحًا ان الضريبة العقارية تفرض بسعر 10% من صافى الايجار السنوى للوحدة ، مشيرًا إلى أن المجتمعات العمرانية أكثر المناطق تحصيلًا للضريبة ، كما أن المشروعات الجارى تنفيذها من قبل المطورين أو الجارى تشطيبها تظل غير خاضعة للضريبة العقارية لحين اتمامها أو اشغالها ، وتحصل القيمة المالية السنوية من المالك الجديد حال تسويق هذه الوحدات.
وأفاد بأن عقوبة التهرب الضريبي هي غرامة مالية من 1000 إلى 5000 جنيه وتعويض يعادل مثل الضريبة المستحقة، حيث إن القيمة المالية للضريبة العقارية السنوية على الوحدات السكنية والمحددة كسكن أول والتى تصل قيمتها لنحو 2 مليون جنيه نحو 120 جنيهًا، مؤكدًا أنه تم إعفاء المسكن الخاص الأقل من 2 مليون جنيه، وبالتوزاى مع تحديد قيمة الضريبة السنوية بمقدار 6 آلاف جنيه على الوحدة غير السكنية المقدر قيمتها بـ 5 ملايين جنيه.
وإلى نص الحوار..
.. العقار أحد المصادر الرئيسية للدخل القومى فى مصر وأحد أهم الروافد الأساسية للاستثمارات المباشرة لتميزه بتوفير فرص عمل كثيره فى ظل حركة تداول غير مسبوقة فى عمليات البيع والشراء والإيجار، ولكن هناك سوء فهم لدى الكثير ما بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية، فما هو الفارق بينهما؟
بداية كل ما يندرج تحت اسم عقار فهو خاضع للضريبة العقارية، ولكن هناك فارق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية والتى تقدر بنحو 2.5% من إجمالى قيمة عقد البيع، بينما نسبة الضريبة العقارية تصل لنحو 10% من إجمالى صافى القيمة الايجارية السنوية المقدرة للوحدة .
وأشير هنا إلى أن الضريبة العقارية يتم تحصيلها على العقار نفسه سواء على العقارات التى تحقق عوائد استثمارية دائمة أو مؤقتة أو بدون عائد، على أن يتم تطبيق نسبة الضريبة على كافة العقارات المشغولة أو التامة أو أى من منهما دون النظر إلى نشاطه، سواء كان سكنى أو تجارى أو إدارى أو صناعى .
ودعنى أؤكد أن مصلحة الضرائب العقارية تتعامل مع كل وحدة عقارية وليس العقار بشكل كامل، بحيث يتم التعامل مع كل وحدة بمختلف نشاطها على أنها وعاء مستقل، كما يتم أيضا التعامل مع بعض الوحدات على أنها وعاء واحد، مثلما يتم التعامل مع المنشأة الصناعية بكل مشتملاتها على أنها كيان واحد.
.. ذكرتم أن الضريبة العقارية مستحقة السداد على كل ما يحمل اسم عقار وهو ما يضع تساؤلًا حول التصنيف الخاص بالفئات المطالبة بسداد قيمة الضريبة؟
أولًا المكلف بأداء الضريبة هو كل من له الحق فى ملكية العقار أو الوحدة أو له حق الانتفاع أو له حق الاستغلال، بحيث يتم إعفاء السكن الأول لأى مواطن لا تزيد قيمة الوحدة عن 2 مليون جنيه ، من خلال حصوله على إقرار أو شهادة بعدم خضوع مسكنه للضريبة العقارية من قبل مصلحة الضرائب العقارية أو المأموريات التابعة لها والمنتشرة على نطاق الجمهورية.
أما بالنسبة للمواطنين الذين يمتلكون أكثر من وحدة سكنية وإن كان السعر الإجمالي لتلك الوحدات لا يزيد على 2 مليون جنيه، فسيتم إعفاء السكن الأول واحتساب الضريبة على بقية الوحدات، بعد أن يتم تحديد القيمة المالية وفقًا للموقع الجغرافى ونسب التميز، والقيمة الإيجارية السنوية لتلك الوحدات وتحديد نسبة الضريبة بمقدار 10% من صافى الإيجار، كما أنه يمكن تحديد القيمة الايجارية للوحدة من خلال القيم السوقية السائدة فى المنطقة .
.. وكيف يتم احتساب القيمة الضرية العقارية للوحدات السكنية المصنفة كسكن أول وتزيد القيمة المالية عن المبالغ التى حددها القانون؟
وحدد القانون الخاص بالضرائب العقارية الفئات التى يستوجب عليها سداد القيمة السنوية للضريبة العقارية، تتضمن الفئة الأولى التى يتنطبق عليها مواد القانون أصحاب الوحدات السكنية المخصصة للسكن الأول، التى تصل لنحو 2 مليون جنيه، وفى هذه الحالة يقوم المالك بسداد 120 جنيهًا سنويًا، أما الوحدات التى تصل قيمتها على 2.5 مليون فالمالك مطالب بسداد 750 جنيهًا سنويًا، والوحدات التى تصل لنحو 3 ملايين جنيه فيتم سداد 1380 جنيهًا سنويًا، والوحدات التى تصل لنحو 4 ملايين جنيه فحدد القانون القيمة الخاصة بالضريبة العقارية السنوية عليها بمقدار 2640 جنيهًا، أما الوحدات التى تصل لنحو 5 ملايين جنيه فيتم سداد 3900 جنيه سنويًا، والوحدات التى تصل لنحو 7 ملايين جنيه تسدد 6420 جنيهًا سنويًا، أما الوحدات التى تصل لنحو 9 ملايين جنيه وفيت سداد قيمة الضريبة العقارية عليها سنويًا بقيمة 8940 جنيهًا، والوحدات التى تصل لنحو 11 مليونًا تتضمن سداد 11460 جنيهًا سنويًا، والوحدات التى يصل سعرها لنحو 13 مليون جنيه فإن مالكها مطالب بسداد 13980 جنيهًا، وأخيرًا الوحدات التى تصل لنحو 15 مليون جنيه فيتم سداد 16500 جنيه سنويًا.
وأشير هنا إلى أن المبالغ المالية المقررة على الوحدات التى تضع للضريبة العقارية من الممكن سدادها كدفعة واحدة، أو من خلال قسطين بمعدل قسط كل 6 أشهر، أو من خلال سداد القيمة الإجمالية طوال العام بشكل شهرى، فهذا ضمن تيسيرات وزارة المالية للمواطنين.
.. وكم تبلغ قيمة الضريبة العقارية على الوحدات السكنية التى تمثل قيمة مضافة بعيدًا عن السكن الأول؟
تحدد القيم المالية السنوية للضريبة العقارية للوحدات السكنية الأخرى كونها ليس بالسكن الأول للأسرة على النحو التالى ، يتم سداد قيمة 63 جنيهًا على الوحدات التى تقل قيمتها السوقية على 50 ألف جنيه، ونحو 126 جنيهًا للوحدات التى تصل لنحو 100 ألف جنيه، و189 جنيهًا للوحدات التى لا تزيد القيمة المالية عن 150 ألفًا، و252 جنيهًا على الوحدات التى تصل لنحو 200 ألف جنيه، و315 جنيهًا على الوحدات التى تصل أسعارها 250 ألف جنيه، و378 جنيهًا للوحدات التى تصل لنحو 300 ألف جنيه، بينما يتم سداد نحو 441 جنيهًا على الوحدات التى تصل لنحو 350 ألف جنيه، و504 جنيهات سنويًا على الوحدات التى تصل لنحو 400 ألف جنيه، ونحو 567 جنيهًا على الوحدات التى تصل قيمتها المالية لنحو 450 ألف جنيه، و630 جنيهًا للوحدات التى تصل لنحو 500 ألف جنيه.
واستكمالًا لعملية احتساب الضريبة على تلك الفئة من الوحدات فتتضمن سداد 756 جنيهًا سنويًا على الوحدات التى تصل قيمتها على 600 ألف جنيه، و882 جنيهًا على الوحدات التى تصل لنحو 700 ألف جنيه، و1008 جنيهات للوحدات التى يصل سعرها لنحو 800 ألف جنيه، و1134 جنيهًا للوحدات التى تصل لنحو 900 ألف جنيه، أما الوحدات التى تصل قيمتها المالية لنحو مليون فهى مطالبة بسداد 1260 جنيهًا سنويًا، بينما يتم سداد 1890 جنيهًا على الوحدات التى تصل لنحو 1.5 مليون جنيه، والوحدات التى تصل لنحو 2 مليون جنيه يتم سداد 2520 جنيهًا سنويًا، ونحو 3780 جنيهًا على الوحدات التى تصل لنحو 3 ملايين جنيه، ونحو 5040 جنيهًا على الوحدات التى تصل لنحو 4 ملايين جنيه، ونحو 6300 جنيه سنويًا على الوحدات التى تصل لنحو 5 ملايين جنيه.
وفيما يتعلق بالقيمة المستحقة على الوحدات التى تصل قيمتها المالية على 7 ملايين جنيه فيتم سداد 8820 جنيهًا سنويًا، ونحو 11340 جنيهًا للوحدات التى تصل لنحو 9 ملايين جنيه، بينما يتم سداد 13860 جنيهًا على الوحدات التى تصل قيمتها 11 مليون جنيه، ونحو 16380 جنيهًا للوحدات التى تصل لنحو 13 مليونًا، ونحو 18900 جنيهًا للوحدات التى تصل لنحو 15 مليون جنيه.
.. وهل تم تحديد إجمالى العقارات التي تستوجب دفع ضريبة عقارية، هل تختلف قيمة الضرائب العقارية من منطقة لأخرى خاصة المدن القديمة والمدن الجديدة؟
تم حصر54 مليون وحدة عقارية مختلفة الأنشطة ، والأصل أن كافة العقارات خاضعة للضريبة العقارية ، ويقررالقانون حالات الإعفاء من الضريبة وحالات عدم الخضوع منها ، ولايشترط لخضوع العقار أن يكون غير مخالف لاشتراطات البناء أو التراخيص ، وانما العبرة للخضوع بالاتمام او الاشغال ، وبلغت متحصلات الضريبة للعام الماضى نحو 6.4 مليار جنيه، بنسبة نمو 35% عن العام المالى الماضى.
وأؤكد أن مدن القاهرة الجديدة والشيخ زايد والسادس من أكتوبر ومنطقة الساحل الشمالى من أكثر المناطق تحصيلًا للضريبة، نتيجة للقيمة المالية المرتفعة للوحدات السكنية والاستثمارية ، حيث خضعت الوحدات العقارية بالمجتمعات العمرانية الجديدة للضريبة منذ 2013، كما أن عملية الحصر والتحصيل بها أكثر سهولة لتوافر البيانات.
وتفرض الضريبة العقارية على كافة الوحدات العقارية بسعر ثابت 10% من صافى الايجار السنوى أيا كان الغرض من استعمالها سكنى أو غير سكنى، ولكن تختلف معايير تقييم هذه الوحدات عند تحديد الإيجار السنوى حسب الموقع الجغرافى ومستوى البناء ومدى اتصال الوحدة بالمرافق.
.. تعد المجتمعات العمرانية الجديدة من أهم المناطق التى تعتمد عليها المصلحة فى تحصيل الضريبة العقارية فى ظل التوسع العمرانى الحالي، وهنا وجب إطلاع شركات التطوير العقاري بالطرق التى سيتم التعامل من خلالها مع منتجاتهم العقارية فما هي ؟
مصلحة الضرائب العقارية تتعامل مع المشروعات السكنية التى يقوم المستثمرون بتنفيذها على النحو التالى، بداية من قيام اللجنة المختصة بحصر وتقدير وحدات المشروع حسب الموقع الجغرافى ونسب تميز كل وحدة والمساحة، وفى حال اعتراض المالك يقوم بتقديم طعن على تقييمات اللجنة، ليتم البت فى الأمر عن طريق لجنة الطعن، كما أن وحدات المشروع الخاضعة للضريبة يتم حصرها وتقيمها وهى تلك الوحدات التى يتوافر فيها الإتمام والإشغال أو أحدهما، أما وحدات المشروع تحت الإنشاء أو التشطيب فلا تخضع للضريبة العقارية .
وأؤكد أن مصلحة الضرائب العقارية تستمد المعلومات عن وحدات المشروع من الشركات المالكة للمشروعات أو من جهات الولاية على الأرض أو من المحافظة التى تقع بها هذه المشروعات، أو الجهة المانحة للتراخيص، أو من خلال المعاينة على الطبيعة، على أن يتم تقدير الوحدة حسب الموقع ونسب التميز أو احتساب القيمة الإيجارية لها، على غرار أقرب وحدة مماثلة لها ، وفى حال بيع المستثمر للوحدات فيتم احتساب الضريبة على المالك الجديد.
وهنا أشير إلى أن التقييم يختلف من وحدة لأخرى ومن منطقة لأخرى حسب نسب التميز وموقعها داخل العقار أو الشارع والمساحة والمنطقة، وهذا يطبق فى المنشأت السكنية بالمدن الجديدة والساحل الشمالى، وهو أيضا مطبق بالمناطق والأحياء القديمة.
هل هناك اختلاف فى احتساب الضريبة على المنشآت الصناعية والأراضى الزراعية ، وماهى صور التخفيف على هذه القطاعات ؟
هناك اختلاف بكل تأكيد.. فالمصانع تعد من العقارات المبنية الخاضعة للضريبة العقارية وهى من المنشآت ذات الطابع الخاص ، ويتم تقييمها وفقًا للبروتوكول الموقع بين وزارتى المالية والصناعة والتجارة، ووفقا لمعايير التقييم الواردة بالبروتوكول المشار إليه فيتم تقييم المبانى الخاصة بالمصانع حسب الأسعار السائدة، مع احتساب الضريبة على الأراضى المستغلة فعليًا، وتحدد أسعار الأرض من الجهات الرسمية وجهة الولاية على الأراضى سواء هيئة المجتمعات العمرانية أو هيئة التنمية الصناعية أو المحافظات .
وقد صدر قرار مجلس الوزراء بتحمل الخزانة العامة الضريبة العقارية المستحقة على العقارات المبنية المستخدمة فى بعض الأنشطة الصناعية عدد (20) نشاطا صناعيا بقيمة 4 مليارات جنيه لمدة 3 سنوات اعتبارا من عام 2022 ، ويهدف ذلك الى توطين الصناعة والتخفيف عن هذا القطاع فى ظل الظروف الراهنة .
بالنسبة لضريبة الأطيان الزراعية ، فهى ضريبة تفرض على الأراضى المنزرعة فعلا أو القابلة للزراعة وفقا للقانون 113 لسنة 1939 بقيمة 14% من إجمالى القيمة الإيجارية السنوية للفدان ، والتى تم تثبيت سعره منذ تسعينيات القرن الماضى، وقد تم وقف العمل به منذ أكثر من 5 سنوات للتخفيف عن القطاع الزراعى ، وجارى حاليا العرض بمد وقف العمل به لمدة عام أخر .
.. كيف يتم التعامل مع القطاع السياحى؟ وكيف يتم تقييم هذه المشروعات ؟
المنشآت السياحية ذات طابع خاص، ويتم تقييمها لغرض حساب الضريبة العقارية من خلال اتفاق التقييم الموقع بين وزارتى المالية والسياحة، اعتماداً على مستوى النجومية وعدد غرف المنشأة السياحية وتكلفة الوحدة المقدرة من قبل وزارة السياحة، مع خصم نسبة 20% كمتوسط إشغال عند حساب التقييم.
وأشير إلى أنه تم وضع معايير للتقييم فى عام 2014 وتم إقرارها وتطبيقها فى 2018، وتم تحديد التكلفة الاستبدالية للمنشأة الفندقية بناء على التكلفة الاستثمارية للغرفة الفندقية الواحدة بواقع (50 ألف جنيه ) للنجمة الواحدة مضروبا فى عدد النجوم مضروبا فى عدد الغرف الفندقية للمنشأة ، ويتحدد الإيجار السنوى للمنشاة بـ 7% من التكلفة الاستبدالية ، ويستبعد منه 32% مصاريف صيانة للوصول للوعاء الضريبى ، وتحدد الضريبة السنوية بسعر 10% من هذا الوعاء الضريبى مضروبا فى 80% متوسط الاشغال السنوى .
.. فى حال بيع المالك للوحدة وعدم سداد المالك الجديد لقيمة الضريبة العقارية فما العمل؟
بداية قبل عملية البيع، على المالك الجديد مطالبة المالك الأول بإيصال سداد قيمة الضريبة العقارية على العقار فى حالة خضوعه لها، ومطالبته بتسجيل عملية البيع فى مصلحة الضرائب العقارية،والحصول على شهادة إعفاء ضريبى أو ما يفيد بسداد المبالغ المقررة على الوحدة، أما فى حال عدم سداد المالك الجديد للضريبة، فيقوم المالك الأول بإبلاغ المصلحة عن بيانات مالك الوحدة الجديد، من خلال تقديم المستند الدال على بيع الوحدة للمالك الحالى لها، ويتم مطالبة المالك الأول بالضريبة المستحقه عليه فترة ملكيته للوحدة، ويتم مطالبة المالك الجديد من تاريخ شرائه للوحدة ، ويمكن الرجوع على المالك الجديد بكامل الضريبة المستحقة على الوحدة باعتبارها ضريبة عينية على العقار ذاته .
كيف يتم سداد قيمة الضريبة؟ وهل من الممكن سدادها إلكترونيًا؟
الاصل ان يتم سداد الضريبة فى مقر المامورية الواقع بدائرتها الوحدو او العقار ، وفى اطار التسهيل على المواطنين فى هذا الشأن ممكن سداد الضريبة ايضا من خلال منافذ التحصيل بمقرى المصلحة بلاظوغلى والشيخ زايد ، خاصة بالنسبة للوحدات العقارية الكائنة بالساحل الشمالى والعين السخنة والغردقة وجنوب سيناء ، ومن خلال البنوك عن طريق مدفوعة المواطن ، وقد تم البدء فى سداد الضريبة عن طريق الدفع الالكترونى براس سدر بجنوب سيناء وبعض الاماكن بالتجمع الاول كمرحله اولى فى هذا الشان يتبعها اماكن متعددة .
.. ماذا عن عقوبات التهرب الضريبى؟
حدد القانون الخاص بالضريبة العقارية فى مادته 31 عقوبة من يقدم مستندًا غير مطابقًا للحقيقة ، وحصل من خلاله على إعفاء ضريبى على الوحدة دون وجه حق، بإلزامه بسداد مبلغ يتراوح ما بين ألف إلى 5 آلاف جنيه، مع سداد تعويض يعادل مثل قيمة الضريبة المتهرب منها .