الريسيل ضحية عروض الشركات العقارية.. وتصدير العقار كلمة فقط!!

شهد السوق العقاري المصري مرحلة نمو كبيرة خلال الـ 5 سنوات الماضية، تضمنت إبرام صفقات كبري ودخول لاعبين جدد لمناطق استثمارية لأول مرة، وزيادة الاستثمارات الأجنبية، الأمر الذي جعل القطاع العقاري ساحة للمحترفين وليس الهواه.

في ظل إبرام الصفقات الكبري ودخول صناديق استثمارية ممثلة لدول كاملة، الأمر الذي غّير من قواعد اللعُبة نظرًا لامتلاك الشركات الأجنبية مثلثًا ذهبيًا يضم الملاءة المالية والقدرات الفنية والعملاء من خارج السوق المصري، وهو ما صعّب المهمة أمام الشركات العقارية المصرية بكافة فئاتها، سواء في مسألة المنافسة أو تقديم منتجات عقارية مميزة وهذا ما يتطلب تخطيط يراعي ما يطلبه العميل، وموقع مميز للمشروع، وقدرات مالية إضافية، واستهداف عملاء لديهم الملاءة المالية التى تُمكنهم من سداد الالتزامات المالية.

ولعل مشهد السوق العقاري خلال 2025 ما هي إلا عودة للمسار الطبيعي ولا يمكن قياسها علي عام 2024 الذي يُعد عامًا استثنائيًا في تاريخ القطاع العقاري، لتشير الأرقام إلى أن المؤشر السعري في عام 2025 ارتفع بمعدلات تبدأ من 10% حتى 40% حسب نشاط المشروع والمزيا التى تقدمها الشركات للعملاء.

ووفقًا لآراء العديد من المستثمرين والمهتمين بالشأن العقاري فقد أطلقوا علي عام 2025 العام الذي أربك سوق الريسيل في ظل العروض التى أطلقتها الشركات العقارية وزيادة مدد السداد وطرح بدائل تمويلية مستحدثة، بالرغم من زيادة تكلفتها سواء بسد الفجوة التمويلية عبر قروض من الجهات المانحة أو ضخ استثمارات جديدة أو دخول مساهمين جدد.

العروض التى أطلقتها الشركات وفق دراسات كان تأثيرها هو الأقل بينما الشركات التى أعلنت عن عروض بدون دراسة فهذه هذ الطامة الكبرى، خاصة وأن تعديل أو ركو سوق الريسيل يمتد تأثيره لمبيعات هذه الشركات، الأمر الذي يؤكد أن الشركات العقارية فقدت ما يقرب من 30% من العملاء بسبب ركود الريسيل.

ولعل ما شهده الريسيل خلال 2025 يؤكد أنه مستمر في رحلته عبر هذا النفق آملاً في ظهور شعاع نور يهتدي إليه ليعبر من هذه الرحلة الظلماء إلى ساحة المنافسة والحِراك، وفي حال ذلك يتبدل حال السوق برمته وتعود مؤشرات السوق إلى الصعود، لذلك فإن مفتاح الانفراجة في هذا السوق، ففي حال نشاطته تعود كل الأمور إلى مربعها الرئيسي ومكانها الطبيعي سواء تقليص مدد السداد وزيادة حجم المبيعات بالاعتماد علي القدرات المالية المحلية التى ارتكن عليها عليها السوق طوال فتراته.

وفيما يتعلق بالساحل الشمالي فلم يكن مثل سابق عهده بالنسبة للمبيعات، حيث إن معدل البيع أقل في عدد الأمتار مقارنة بالأعوام السابقة ولكن بقيمة بيعية تقارب ما تم تحقيقه، ويعود السبب في ذلك هو قرار الحكومة بتحصيل رسوم التنازل بالنسبة للأراضي الموجودة بالمنقطة سواء من الشركات المحلية أو الأجنبية بمعدل 1000 جنيه للمتر تسدد بالعملة المحلية للشركات المصرية وبما يعادلها بالدولار من الشركات الأجنبية والتى حُددت حينها بنحو 20 دولارًا.

المشهد بالساحل الشمالي ينذر بمزيد من التعسر نظرًا لارتفاع تكلفة الإنشاءات بشكل عام نظرًا لتغير دراسات جدوي المشروعات، الأمر الذي يضع الشركات العقارية في مأذق صارخ ومصير محتوم إما زيادة الأسعار بالمراحل المتبقية بالمشروع، وهذا سلاح ذو حدين، أو البحث عن بدائل تمويلية وفي هذه الحالة يتم أيضًا تحميل قيمة الفائدة علي ما تبقي من وحدات، أو ضخ سيولة من المساهمين، لتؤكد المؤشرات في نهاية المطاف أننا أمام طريق واحد فقط وهو الاتجاه الإجباري لزيادة الأسعار لتغطية التكاليف الجديدة بما يحافظ علي القدرات الشرائية، مع تركيز الشركات علي العميل الأجنبي أو المقيم بالخارج في ظل ثبات الدخول المالية للعملاء في مصر.

لم يختلف الأمر كثيرًا في باقي المدن الجديدة التى تشهد طلبًا كبيرًا علي الاستثمار خاصة القاهرة الجديدة ومنطقة الطريق الصحراوي ما بين توسعات الشيخ زايد وسفنكس، فكان للساحل أمور طارئة أحلت به، فهذه المناطق أيضًا تشهد ارتفاعات كبيرة في أسعار الأراضي لامست في بعض الطروحات الـ 80 ألف جنيه للمتر، لتصبح حل المعادلة في النهاية أمام متقن التعامل وفَطِن الخبرة، بينما الهواة مصيرهم لمربع التعثر.

ولعل البعض يظن أن الحل والمِصباح السحري هو تصدير العقار، الذي لا يزيد حصة مصر فيه علي 1%، خاصة في ظل افتقار السوق المصري للوحدات التى تتطابق مع اشتراطات التصدير ولعل أهمها أن تكون الوحدات قابلة للإعاشة وهذه نسبة لا تتعدي الـ 1% من إجمالي الوحدات المطروحة حاليًا، هذا بجانب احتياج السوق لشركات إدارة متخصصة لتقديم الخدمات، بجانب ضرورة إقرار تعديلات تشريعية مع منح تيسيرات وحوافز للعملاء الأجانب، الأمر الذي يؤكد حتمية الاقتداء بتجارب الدول الأخري في مضاعفة تلك النسبة مثل اليونان وتركيا والإمارات.  

المستفيد الأول والرابح الرئيسي في منظومة تصدير العقار هي الحكومة لامتلاكها وحدات قابلة للسكن لشرائح مختلفة، فضلًا عن توفيرها الدعم الكامل للعملاء عبر إبرام مجموعة من الاتفاقيات الخاصة مع البنوك من أجل سهولة عمليات التحصيل، ليبقي الوضع بين شقي رحي علي الشركات العقارية التى تعلب دور مزدوج ما بين تطوير وتمويل بل وأول المحاسبين علي أي تغير. 
في النهاية رفقًا بالشركات العقارية التى تعمل في مصر، وبرسالة تراعي كل الأبعاد بأن مستقبل الاقتصاد المصري قائم لا محالة علي قطاعات الزراعة والصناعة والتنمية العمرانية، لذلك يتوجب علينا أن نتيج مساحة مفرغة من أجل التقاط الأنفاس وإعادة ترتيب الأدوار، وطرح بدائل تمويلية للمطورين والأفراد بفائدة تشجع للعمل والانتاج.