الوحدات الجاهزة بالسوق العقاري للقطاع الخاص لا تتعدي الـ 1%

السوق العقاري بين مساحات الأراضي المتوسطة والوحدات الصغيرة ومدد السداد الطويلة

90 % من مساحات المشروعات لا تزيد على 100 فدان .. و70% منها بشرق القاهرة

المنتجات العقارية المطروحة ركزت على المساحات الصغيرة ومدد السداد الطويلة

القاهرة الجديدة والشيخ زايد والعين السخنة تتصدر المناطق الاستثمارية للمشروعات المطروحة

المشروعات التجارية والإدارية تتصدر طروحات الشركات الحديثة بالسوق

50% خصمًا علي الكاش .. و25% حال السداد على 4 سنوات .. وعام 2026 بداية الإنشاءات للمشروعات الجديدة

توسعات المطورين تستهدف توسعات الشيخ زايد وسنفكس والقاهرة الجديدة والبحر الأحمر .. والشركات تركز على الفنادق والـ برانديد ريزيدنس

زيادة الأسعار وندرة الأراضي بالساحل جعلت البحر الأحمر وجهة سياحية أولي لبعض الشركات

رسوم الصحراوي تُؤجل طرح بعض المشروعات لحين وضوح الرؤية وفق دراسات الجدوى الجديدة

المشروعات المطروحة حاصلة علي القرارات الوزارية .. و10% زيادة متوقعة في الأسعار ببعض المنتجات حتى نهاية 2025

 في مفاجأة من العيار الثقيل بالرغم من الحجم الكبير من المشروعات العقارية المطروحة بالسوق المصري وما حققه السوق من طفرات كبيرة على مستوي المشروعات المطروحة وحجم المبيعات خلال الـفترات الماضية، إلا أن الوحدات الجاهزة المطروحة بالسوق من القطاع الخاص لا تتعدي 1% من إجمالي الوحدات المعروضة بمعرض سيتي سكيب الذي ضم أكثر من 60 عارضًا، حيث إن أجنحة الشركات المشاركة لم تشهد زخمًا من قبل الراغبين في الشراء مقارنة بالنسخ الماضية للمعرض.

ولعل التحديات التي عاصرها خلال الـ 10 سنوات الماضية بدأت نتائجها تطفو على الساحة نظرًا لارتفاع سعر المنتج العقاري وعدم قدرة العملاء على الشراء، لتتحرك الشركات العقارية من أجل الحفاظ على القدرات الشرائية بطرح منتجات عقارية بطرق سداد مستحدثة وعروض لأول مرة، خاصة وأن المنافسة بلغت أشُدها بين الشركات مع دخول لاعبين جدد يمتلكون ملاءة مالية ورؤى لمنتجات عقارية مختلفة ومحفظة عملاء خارجية.

الطروحات الحالية بالسوق العقاري المصري

في مسح ميداني على الطروحات الحالية بالسوق العقاري المصري والمساحات الخاصة بالمشروعات والوحدات السكنية والمواقع الاستثمارية وكذلك الخطط التوسعية لشركات التطوير العقاري، توصل فريق إلى مجموعة من النتائج لعل أهمها أن أكثر من 90% من الشركات العقارية العاملة بالسوق المصري تفضل تطوير وتنفيذ مشروعات تتراوح مساحتها ما ببين 20 حتى 100 فدان، مع تنوع في مساحات الوحدات المطروحة لتبدأ من نموذج الاستوديو حتى المساحات المتوسطة، هذا مع عودة المشروعات العقارية المخصصة للفيلات فقط ولكن بنسبة ضئيلة ومواقع محددة.

العروض والخصم على الكاش ومدد السداد الطويلة 

النتائج التي توصلت إليها تؤكد أن لا صوت يعلو الآن فوق صوت العروض والخصم على الكاش ومدد السداد الطويلة من أجل الحفاظ على القدرات الشرائية للعملاء، بل والعمل علي تثبيت الأسعار قدر الإمكان، وفي حال زيادتها تكون بنسب لا تتعدي الـ 10%، كما أن هناك خطط توسعية للشركات العقارية تستهدف مناطق القاهرة الجديدة والشيخ زايد والبحر الأحمر علي وجه التحديد نظرًا لحجم الطلب عليها ورغبة العملاء في الحصول علي وحدات بتلك المناطق، أما بالنسبة للساحل فندرة الأراضي وزيادة أسعارها أصبحت عائق رئيسي أمام الشركات.

برانديد ريزيدنس

وفي تحول جديد لمسار التطوير العقاري في مصر بدأت الشركات تتجه لنماذج برانديد ريزيدنس وهي عبارة عن مشروعات بخدمات فندقية متكاملة، وهذا ما يشير إلى أن الشركات تسعي لتنوع المنتجات المقدمة للعملاء بما يواكب احتياجاتهم وتطلعاتهم المستمرة، كما أن الوحدات الجاهزة المطروحة بالسوق بنسب ضئيلة تشترط الشركات الحصول عليها بسداد مقدمات كبيرة تبدأ من 20إلى 40% ليتم سداد ما تبقي على 4 سنوات.

مشروعات عقارية

رصد المشروعات المطروحة والعروض والمساحات ونسب التنفيذ وتوقيت التسليم

ووفقًا للمسح الميداني الذي أجرته والتقت خلاله مجموعة من المسئولين بالشركات العقارية من أجل رصد المشروعات المطروحة والعروض والمساحات ونسب التنفيذ وتوقيت التسليم، وكذلك العروض المقدمة للعملاء والخطط التوسعية للشركات والمناطق المستهدفة، حيث تتمركز المشروعات المطروحة علي الساحة في التوقيت الحالي بين كل من القاهرة الجديدة والشيخ زايد والعين السخنة، بينما تظهر مدينة هليوبوليس الجديدة بشكل جديد بعد دخول مجموعة من كبار المطورين بها، هذا مع دخول مدينتي المنصورة الجديدة والشروق سباق المنافسة بمجموعة من المشروعات.

المسح الميداني على ما يقرب من 30 شركة عقارية بمستويات مختلفة أظهر أيضًا زيادة المشروعات المطروحة بنظام الشراكة سواء بين كيانات القطاع الخاص أو القطاعين الخاص والحكومي، مع استمرار العروض الخاصة بالسداد والتي تصل لـ 12 عامًا، وذلك لكسب المزيد من ثقة العملاء في ظل استقرار أسعار المنتجات، كما أن المسح توصل لدخول شركات التأمين كآلية تمويلية بديلة لفترة محددة للعملاء في حال حدوث ظروف طارئة.

 أراضي البحر الأحمر

ووفقًا لاتجاهات المطورين للتوسع بالسوق المصري فمن المرجح أن تشهد أراضي البحر الأحمر ارتفاعات جديدة خلال الفترة المقبلة، وذلك نظرًا لحجم الطلب المتزايد من قبل الشركات العقارية خاصة بعد الصفقة الأخيرة، وهذا ما يشير إلى مزيد من الارتفاع في المنتجات العقارية المطروحة بتلك المنطقة.

مشروعات عقارية

وأظهر المسح الميداني أن عملية الاستقرار السعري لبعض المشروعات جاءت نتيجة لتثبيت أسعار الحديد لما يقرب من عام في ظل الاستقرار النسبي لأسعار الأسمنت، لتصبح الزيادة الخاصة بالأسعار النهائية للمنتج العقاري حسب الخدمات المضافة في المشروع وليس على حساب التكلفة.

ووفقًا للمعلومات التي حصلت عليها فأن أكثر من 70% من المشروعات المطروحة بمنطقة شرق القاهرة سواء بالعاصمة الإدارية والقاهرة الجديدة ومستقبل سيتي وهليوبوليس الجديدة والعبور الجديدة والعبور، ونحو 30% من المشروعات بغرب القاهرة والساحل الشمالي والبحر الأحمر والأقاليم والمدن الجديدة الأخرى.

تصحيح مسار السوق العقاري

ولعل من أهم التحديات التي تواجه السوق في الفترة الحالية هي آليات التسعير المبالغ فيها من بعض الشركات، الأمر الذي ساهم في وجود عروض لفترات سداد طويلة، مؤكدًا أن السوق العقاري يشهد حاليًا حالة من الحراك والانتعاشة، إلا أن تصحيح مسار السوق العقاري سيستمر حتى منتصف 2026، والمتوقع أن يشهد الربع الأخير من 2025 زيادات سعرية محدودة في بعض المشروعات بنسبة تتراوح بين 5 إلى 10%، وهذا ما أكده أشرف الصافوري الرئيس التنفيذي للقطاع التجاري للشركة.

المهندس زهدي زهران رئيس مجلس إدارة شركة مارديف للتطوير العمراني

وفي مشهد آخر يؤكد علي أن شركات التسويق العقاري المسيطر الأول علي مؤشر المبيعات علي شركات التطوير العقاري بعد أن بلغت نسبتها أكثر من 80% مقارنة بنسبة فريق المبيعات من كل شركة الأمر الذي ساهم في زيادة عمولاتهم التي تقترب في بعض المشروعات لنحو 8%، وهذا ما ساعد علي دخول شركات جديدة لمجال التسويق العقاري بالرغم من افتقارها للمعلومات والبيانات الصحيحة وانعدام الخبرات الخاصة بكوادرها، الأمر الذي أضر بالسوق بشكل عام ويتطلب تدخل فورى وحاسم، وهذا ما أكده المهندس زهدي زهران رئيس مجلس إدارة شركة مارديف للتطوير العمراني.

مشروعات عقارية

وعن مستقبل الأسعار الخاصة بالمنتجات العقارية التي شهدت ارتفاعات كبيرة ما بين 100 حتى 150% فلن تتكرر مرة أخري لمجموعة من الأسباب أهمها استقرار سعر الصرف وزيادة قيمة الجنيه أمام الدولار، الأمر الذي ساهم في وضوح الرؤي والخطط الاستثمارية وهذا ما أدي لثبات أسعار مواد البناء لما يقرب من عام، مع استمرار انخفاض سعر الفائدة وزيادة التدفقات النقدية الدولارية سواء من الصفقات الاستثمارية أو تحويلات المصريين بالخارج والسياحة، وهذا ما أكده عدد من مديري مبيعات الشركات العقارية.

واستمرارًا لذلك فإن خطط الشركات العقارية لن تتضمن خطط بديلة لخفض أسعار المنتجات العقارية بل من الممكن أن تشهد استقرارًا نسبيًا في الأسعار مع تحرك طفيف في مؤشر سعر بعض المنتجات حسب ما يتضمنه كل مشروع من خدمات، خاصة وأن خطط الشركات منقسمة ما بين تقديم عروض وبدائل تمويلية جديدة وما بين عودة التقسيط على 7 و8 سنوات ليؤكد هذا التنوع أنه سوق يلبي احتياجات العملاء ولديه القدرة على جذب المزيد من الاستثمارات المحلية والأجنبية على حد سواء وذلك بعد عملية تصحيح مساره.

المسح الميداني كان شاهدًا على أن هناك مشروعات تستعد لبدء الأعمال الإنشائية وهناك مشروعات بدأت استقبال قاطنيها، بالتوازي مع وجود خطط لعدد من الشركات ما بين تسليمات بنهاية العام وعروض للتشطيبات مع وجود خصم خاص على السداد بنظام الكاش يبدأ من 25% حتى 60%، هذا ما رصد أقل سعر لمتر السكني يبدأ من 38 ألف جنيه لفترة محدودة.

سفنكس الجديدة

وهناك مجموعة من الشركات قررت تأجيل الطروحات الجديدة لها بمنطقة سفنكس الجديدة والتوسعات الجديدة لمدينة الشيخ زايد لحين الانتهاء من دراسات الجدوي الخاصة بالمشروعات بعد فرض رسوم التحسين، وهذا ما أدي لإعادة تقييم الوضع وتعديل الدراسات الخاصة بكل مشروع، هذا وأرجأت بعض الشركات أيضًا التوسع في الساحل الشمالي لحين وضوح الرؤية والتأكد من مستندات ملكية الأرض.

مشروعات عقارية

وتدرس العديد من الشركات التوسع في العاصمة الإدارية والقاهرة الجديدة ومستقبل سيتي وهليوبوليس الجديدة والشيخ زايد وأكتوبر، وتحديدًا طريق القاهرة الإسكندرية الصحراوي كما تسعي شركات أخري للتوسع في الأسواق الخارجية لعل أهمها الإمارات العربية المتحدة.

على جانب آخر وجه عدد كبير من المطورين رسالة إلى للجهات المعنية وجهات الولاية على الأراضي وكذلك جهات منح القرارات الوزارية والتراخيص الخاصة بالبناء بضرورة تخفيض أسعار الفائدة والإسراع في استخراج القرارات الوزارية وتيسير إجراءات الحصول على التراخيص للمطورين، بجانب تقديم تسهيلات تمويلية من البنوك، باعتبارها عوامل أساسية لتعزيز النشاط العقاري وتحفيز معدلات الشراء.