مصير أراضي الساحل الشمالي في مجلي الوزراء .. تفاصيل

3 مليارات جنيه متأخرات مالية مستحقة على شركات القطاع الثاني بالساحل

مراجعة موقف 134 مشروعًا بالقطاع الأول .. والقطاع الثالث يتأهب لإجراءات السحب

سحب الأراضي التي لا تزيد نسب التنفيذ بها على 35% مع انتهاء الجدول الزمنى للتنفيذ

جدولة الأقساط ومنح مدد تنفيذ إضافية للمشروعات التي تزيد نسب إنشاءاتها على 50%

الهيئة ترصد المستحقات المالية المطلوبة ونسب التنفيذ لأكثر من 250 مشروعًا

الشركات الحاصلة على أراضي من كيانات أخري ملزمة بسداد 1000 جنيه للمتر كرسوم تنازل

وقف التعامل مع كافة الشركات غير الملتزمة بسداد رسوم التنازل والتحسين بالقطاعات الـ 3

القطاع الثاني يوصي بسحب أراضي 54 حالة غير ملتزمة بجداول التنفيذ والسداد

للمشروعات التي نفذت جزء من الواجهة الشاطئية فقط .. الموافقة باستكمال الإنشاءات وفق الاشتراطات القديمة شرط سداد 2000 جنيه للمتر السكني و50 دولارًا للشق الفندقي

2.5 مليار جنيه مطلوبة من إعمار كرسوم تنازل بمشروع صول .. وحسم مصير شركات الساحل خلال أيام

رسوم التحسين تضاعف لـ 5 مرات منذ 2020 وحتى الآن .. والمتر يتراوح بين 6 حتى 10 آلاف حسب الموقع وطول الواجهة

تشهد منطقة الساحل الشمالي حالة من الترقب من قبل شركات التطوير العقاري وأصحاب الأراضي بقطاعات الساحل الثلاثة، بعد أن قامت أجهزة القطاعات بعملية حصر شاملة للأراضي الاستثمارية ومراجعة الموقف التنفيذي للمشروعات، وأيضًا تحديد المستحقات المالية المتأخرة على الشركات العقارية العاملة بتلك المنطقة.

وفيما يتعلق بآخر المستجدات منطقة الساحل الشمالي فقد انتهت أجهزة قطاعات الساحل الثلاثة من إعداد التقارير النهائية لموقف المشروعات والأراضي وحصر كافة المستحقات المالية المتأخرة والمطلوب سدادها من الشركات العقارية، بالإضافة إلى موقف لجنة الحصر والتفاوض وعمليات تقنين الأوضاع الخاصة بالأراضي، وذلك نسب التنفيذ بكل مشروع وفقًا للقرارات الوزارية المعتمدة.

وانتهت اللجان العقارية الفرعية بالأجهزة من رصد كافة المستحقات المالية ونسب التنفيذ الخاصة بالمشروعات والشركات التي لم تحصل على القرارات الوزارية لأكثر من 250 ملفًا من إجمالي 450 ملفاً بما فيها الحالات الموجودة أمام الجهات القضائية للفصل فيها، حيث أوصت اللجان بسحب الأراضي من أكثر من 140 حالة بالقطاعات الثلاثة منها 54 حالة بالقطاع الثاني فقط، وما تبقي ما بين القطاعين الأول والثالث، نظرًا لعدم التزامهم باللائحة العقارية والقرارات الوزارية المعتمدة سواء في نسب تنفيذ المشروعات أو سداد المستحقات المالية المقررة وعدم سدادها لنسبة الدولة حال حصولها على أرض من يد أخري والمقررة بنسبة 10% من السعر الحالي للأرض.

وعلمت سيتى موني أن اللجان الفرعية بالأجهزة المذكورة قامت بإرسال كافة التقارير للجنة الرئيسية بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة برئاسة المهندس شريف الشربيني وزير الإسكان، حيث قام الوزير بعرضها علي مجلس الوزراء لتحديد الطرق الاستراتيجيات التي سيتم التعامل بها مع كافة الحالات التي تم رصدها والمتضمنة تأخيرات السداد والمستحقات المالية، وتأخيرات في عمليات التنفيذ وفقًا للقرارات الوزارية، والحالات التي لم تسدد رسوم التحسين المفروضة من قبل لجنة الحصر والتفاوض، والحالات التي لم تسدد نسبة الـ 10% من سعر الأرض الحالي لصالح الهيئة نظرًا لحصولها علي أراضي من شركات أخري.

وفيما يتعلق بالقرارات النهائية التي سيتم تطبيقها على كافة الحالات فمن المقرر أن يتم اعتمادها في مجلس إدارة الهيئة خلال الأسبوع الأول من أغسطس، سواء بحسب الأراضي وسداد تكلفة نسب التنفيذ لصالح الشركات من قبل الهيئة، أو منح الشركات تيسيرات جديدة سواء جدولة الأقساط المستحقة أو الموافقة علي مدد تنفيذ إضافية برسوم مالية محددة، مع إلزام كافة الشركات بسداد القيمة المالية الخاصة برسوم التنازل والتحسين.

وتشير المؤشرات الأولية بأن المستحقات المالية المطلوبة من الشركات سواء أقساط أراضي وغرامات تأخير ورسوم تنازل ورسوم تحسين بالقطاعات الثلاثة قد تقترب من 15 مليار جنيه، هذا بخلاف الأقساط المالية المتعلقة بالسنوات القادمة سواء في رسوم التحسين أو التنازل.

القطاع الأول

وبشأن الوضع الخاص بقطاع الساحل الشمالي الأول فقام الجهاز بإعداد تقرير شامل على متضمنًا 134 ملفًا تم رصد نسب التنفيذ بكافة المشروعات وأيضًا المستحقات المالية المطلوب سدادها من قبل الشركات ومقارنة ذلك بمدد التنفيذ المحددة في القرارات الوزارية، حيث أوصت اللجنة العقارية بالجهاز بالتعامل مع الحالات المخالفة للقرارات الوزارية والمتخلفة عن سداد المستحقات المالية بضرورة سحب الأراضي حال وصول نسبة التنفيذ أقل من 35% في ظل انتهاء المدد الزمنية للتنفيذ وفقًا للقرارات الوزارية، وقيام الهيئة بسداد قيمة التكلفة الخاصة بنسب التنفيذ للشركات، أما في حال وصول نسبة التنفيذ لأكثر من 50% فيتم منحها مدد تنفيذ إضافية محددة برسوم مالية.

القطاع الأول يبدأ من حدود منطقة سيدي كرير حتى مارينا أي من الكيلو 34 حتى الكيلو 94 ويضم أكثر من 134 مشروعًا والذي تم تخصيص أرضها منذ نهاية السبعينيات، حيث تم رصد مشروعات بواجهة شاطئية 100 متر، وذلك بعد أن تم فحص الملفات التي تسلمتها هيئة المجتمعات العمرانية من هيئة التنمية السياحية ومحافظة مرسي مطروح والهيئة العامة للاستصلاح الزراعي، والتي أظهرت أن سعر المتر وقت تخصيص هذه الأراضي بلغ نحو دولار واحد، وجزء آخر بسعر 15 جنيهًا للمتر المربع.

ووضعت هيئة المجتمعات العمرانية مخططًا عامًا وشاملًا لمنطقة الساحل الشمالي لتوفيق الأوضاع الخاصة بالكيانات الموجودة به، على أن تكون واجهة المشروع بالنسبة للعمق بمقدار 1:2 كحد أدنى، ومن الممكن زيادتها عن هذه النسبة وفقًا لطبيعة كل منطقة الموقع ورغبة المستثمر.

أما فيما يتعلق بالشركات التي نفذت جزء من مشروعاتها بالاشتراطات القديمة والتي نصت على 120 مترًا كحرم شاطئ حصلت على موافقات من جهات سابقة فسيتم التعامل معه وفقًا للاشتراطات القديمة، أما بالنسبة للحالات التي قامت بتنفيذ جزء من الأعمال بما فيها جزء من واجهة الشاطئ وفقاً للاشتراطات السابقة دون أية مخالفات، فسيتم منحها استكمال المشروع بالاشتراطات القديمة شرط سداد رسوم تصل لنحو 2000 جنيه لمتر المباني السكنية و50 دولارًا للشق الفندقي.

النسبة البنائية بمشروعات الساحل الشمالي لا تزيد على 20% من إجمالي مساحة الأرض، يتم احتساب القيمة المالية وفقًا للاشتراطات القديمة على المسطح البنائي وليست النسبة البنائية، كما اشترطت الهيئة بأن معدل كثافة البناء Floor Area Ratio « FAR» نحو 0.6 لضمان أعلى جودة للمشروعات، والتي تم تطبيقها لأول مرة بالمشروعات الساحلية، وهذا ما يعطى مرونة لتنفيذ المشروعات وفقًا لقيود الارتفاعات التي تسمح بها الجهات المعنية، والتي تبدأ من 7 أمتار طابقين حتى 25 مترًا للمشروعات السكنية الساحلية، وهو ما يسمح بتخفيض النسبة البنائية وزيادة المسطحات الخضراء بالمشروع.

القطاع الثاني

رصدت اللجنة العقارية الفرعية بجهاز القطاع الثاني للساحل الشمالي الغربي كافة المشروعات الحالية، متضمنة نسب التنفيذ والمستحقات المالية المطلوبة وكذلك الإجراءات الخاصة برسوم التحسين وملكيات الأراضي والشركات التي لم تحصل على القرارات الوزارية بالرغم من مرور أكثر من 3 أشهر على قرارات التخصيص أو أبرام عقود التحسين.

وانتهت اللجنة الفرعية في تقريرها المرسل إلى اللجنة الرئيسية بهيئة المجتمعات العمرانية بالموافقة على اتخاذ إجراءات الإلغاء للشركات والجهات التي تم رصدها بنحو 54 حالة نظرًا لعدم الالتزام بأحكام اللائحة العقارية وقرار مجلس إدارة الهيئة بداية يوليو الجاري على أن تستكمل الإجراءات طبقًا للقواعد المتبعة في هذا الشأن، لتتضمن القائمة مجموعة من الشركات الكبرى التي تمتلك مشروعات بالقطاع الثاني وكذلك مجموعة من الشركات من الجيلين الثاني والثالث وأيضًا جمعيات مالكة لأراضي وكذلك مجموعة من الأفراد.

وعلمت العقارية أن اللجنة أوصت أيضًا بمطالبة الشركات التي قام بشراء قطع أراضي من جهات أخري سواء شركات أو أفراد أو جمعيات بسداد 1000 جنيه للمتر المربع كرسوم تنازل لتتمكن هذه الشركات من استكمال الإجراءات الخاصة بالقرارات الوزارية والرخص البنائية، بخلاف سدادها القيمة المالية الخاصة برسوم التحسين المقررة من قبل لجنة الحصر والتفاوض والمقدرة بنحو 10% للمساحات التي تزيد على 100 فدان و15% للمساحات الأقل.

وكشف مصدر مسئول بجهاز القطاع الثاني أن المديونية المستحقة على الشركات العقارية العاملة بالقطاع تصل لنحو 3 مليارات جنيه، لافتًا إلى أنه تم عمل وقف تعامل مع كافة الشركات التي لم تلتزم بسداد رسوم التنازل داخل القطاع الثاني والذي يبدأ من ميناء الحمراء حتى شرق رأس الحكمة.

القطاع الثالث

وفيما يتعلق بالقطاع الثالث من الساحل الشمالي الغربي والتي تبدأ حدوده من غرب رأس الحكمة حتى السلوم، تتخلله مجموعة من المناطق التابعة لمحافظة مرسي مطروح وهي مناطق الحمام ومرسي مطروح والعميد والعلمين القديمة.

وبدأت القطاع الثالث في رصد الفرص الاستثمارية الخاصة به تمهيدًا لإرسالها لهيئة المجتمعات لوضع الرؤية العامة لاستغلالها وطرحها على المستثمرين وفق جداول زمنية محددة مع تحديد الاشتراطات البنائية والكثافة السكانية ومدد التنفيذ وآليات السداد، بالتوازي مع إعداده لتقرير حول المستحقات المالية ونسب التنفيذ الخاصة بالمشروعات التي تقع بالقطاع الثالث، والتي لا تتضمن أكثر من 60 مشروعًا.

محافظة مرسى مطروح

تمتلك محافظة مرسي مطروح مجموعة من المناطق الاستثمارية المميزة بطول 500 كيلو متر تبدأ من السلوم وحتى الحمام، وتتضمن مجموعة من المجمعات السكنية البدوية والمدن المختلفة، هذا بخلاف الجزء الخاص بمدينة جنوب رأس الحكمة والمعروفة بمدينة شمس الحكمة والبالغ مساحتها نحو 5600 فدان تقريبًا، والذي تم تخطيطه ليصبح بديلًا لملاك الأراضي بمنطقة رأس الحكمة.

رسوم التقنين

وفيما يتعلق بالرسوم المقررة من لجنة الحصر والتفاوض والخاصة بالتحسين فقد شهد زيادات سعرية منذ 2020 وحتى الآن بمعدل 5 مرات بدأت بنحو 1000 إلى 2000 جنيه للمتر وبعض المناطق بلغت 3 آلاف جنيه، لتصل حاليًا إلى ما بين 6 حتى 10 آلاف جنيه للمتر المربع، بحيث يتم تحديد قيمة المتر حسب كل منطقة وعمق الأرض وواجهة الشاطئ وكذلك نسب التنفيذ الخاصة بهذا المشروعات قبل بدء عمل اللجنة، حيث قامت بتحديد نسبة التحسين بنحو 10% من سعر الأرض الحالي للمساحات التي تزيد على 100 فدان، و15% للمساحات الأقل من 100 فدان.

لجنة أراضي الساحل انتهت من توفيق ما يقرب من 75% من إجمالي الأراضي المتعامل عليها سواء شركات أو جمعيات، أي ما يقرب من 150 شركة من إجمالي 250 شركة، وقاموا بعمل محاضر اتفاق أبرزهم الشركات الكبرى، بخلاف الحالات التي تمت بالمقايضة مع الهيئة بالتنازل على الأرض بالساحل وحصولها على أراضٍ بمناطق أخري، بخلاف الجزء الخاص بهيئة المجتمعات الواقع من منطقة سيدي كرير حتى مارينا والذي تمثل نحو 40% من إجمالي الملفات.

وتعاملت لجنة الحصر والتفاوض مع حالات الساحل الشمالي الغربي وفقًا للقرار الجمهوري رقم 361 والذي تضمن ضم 707 آلاف فدان لصالح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والتي تبدأ من سيدي كرير حتى شرق مطروح، حيث انتهت اللجنة من التعامل على 350 ألف فدان وهو طول شريط الساحل، حيث انتهت من تحرير عقود اتفاق على 70 ألف فدان من هذه المساحة حتى الآن لأكثر من 150 حالة، كما تم منح مدد إضافية قانونية للشركات لاستكمال الأوراق اللازمة لمحاضر الاتفاق، وهذا بالتوازي مع التأكد من صحة المستندات المقدمة من قبل الشركات والجمعيات، من خلال لجنة تضم أعضاء من الشهر العقاري والجهاز المركزي للمحاسبات والإدارة القانونية لهيئة المجتمعات والمساحة المدينة.

ووفقًا للمعلومات التي حصلت عليها العقارية فإن جميع الشركات العاملة بالساحل تقدمت بأوراق الأراضي للجنة للبت في أوضاعها عدا الشركات التي انتهت من تنفيذ مشروعاتها بشكل كامل في التوقيتات المحددة بالعقود، وقامت اللجنة بعقد العديد من الجلسات مع المطورين ومراجعة جميع الملفات المقدمة، مع تنظيم قطع الأراضي الخاصة بالشركات، لتصل في نهاية الأمر لإبرام عقود اتفاق مع عدد كبير من الشركات والتي انهت استخراج القرارات الوزارية بدأت في تنفيذ المشروعات، لن يتبقى إلا جزء قليل منها لعدم اكتمال المستندات المقدمة للجنة ما بين شهادات عقارية وسجل تجارى، كما ألزمت اللجنة أطراف ملكية المشروعات بتأسيس كيان موحد للتعامل معه وهو ما التزم به العديد منهم.

اللجنة اشترطت أن تكون النسب البنائية لمشروعات الساحل الشمالي نحو 20% من إجمالي الأرض للمشروعات السكنية، ونحو 15% للمشروعات الفندقية، علمًا بأن كل الملفات المخصصة من هيئة الاستصلاح الزراعي بالساحل الشمالي تتضمن أنشطة عمرانية وفقاً للعقود المسجلة.

الاشتراطات تتضمن أيضا الارتفاعات تكون 3 أدوار فقط، وبما لا يخالف قيود الارتفاعات، العمارات أرضى + 3 أدوار علوية بحد أقصى 13 مترًا، والفيلات (دور أرضى + أول)، كما أن الكثافة السكانية للمشروع لا تزيد على 40 فردًا على الفدان سواء للفيلات أو العمارات أو كلاهما.

أما بالنسبة للشركات التي لم توافق على عمليات التنظيم فتقوم الهيئة بالحصول على الأرض وسداد قيمتها بالسعر الحالي لصالح المالك، أما بالنسبة للحالات التي تم تطبيق الاستقطاع عليها فهي مشروعات محدودة لا تزيد عن 4 مشروعات والتي تضمنت نسب بين الواجهة والعمق بنحو 4 إلى 1.

مخطط الساحل الشمالي

في ضوء ما سنته الدولة من تشريعات ومخططات عامة وتفصيلية للعديد من المناطق قامت بوضع رؤية متكاملة للاستغلال الأمثل لأراضي الساحل الشمالي الغربي بعد صدور قرار ضم جزء من أراضي الساحل لهيئة المجتمعات العمرانية، حيث تضمن المخطط إقامة مجموعة من المجتمعات السكنية بإجمالي 7 مدن و10 تجمعات سكنية متكاملة بدأت بالعلمين الجديدة ثم رأس الحكمة بهدف استيعاب المنطقة للزيادة السكانية لمصر خلال الفترات المقبلة.

قائمة المدن تتضمن الضبعة الجديدة ومرسى مطروح الجديدة وبراني الجديدة والسلوم الجديدة والنجيلة الجديدة وهي المدن التي تقع غرب محافظة مطروح، كما تقوم الوزارة بعمل دراسات خاصة لإقامة قرى بدوية متكاملة بالساحل الشمالي، أما التجمعات الـ 10 فمن المتوقع أن يتم البدء في تنفيذ 3 تجمعات كمرحلة أولى هي جلال ومنطقة جنوب رأس الحكمة وجرجوب، على أن يتم استكمال باقي المراحل وفقًا للخطط التي تم اعتمادها.

الرؤية العامة للمنطقة تضمنت مراجعة أوضاع الشركات الاستثمارية بما توافق مع المخطط العام ككل، حيث بدأ المخطط بفتح شرايين تنمية من خلال 3 مراحل بالطريق الساحلي الجديد من أجل تنمية الظهير الصحراوي للمنطقة، على أن يتم ربط تلك المنطقة بالمناطق الأخرى.

المراحل الجديدة للطريق الساحلي الدولي تم الانتهاء من تصميماتها بدأت أعمال التنفيذ بها، لتأتي المرحلة الأولي من الطريق بطول 60 كيلو مترًا من حدود مدينة العلمين الجديدة بالاتجاه إلى منطقة سيدي عبد الرحمن، أما المرحلة الثانية تبدأ من سيدي عبد الرحمن حتى مرسى مطروح، أما المرحلة الثالثة فتصل مرسى مطروح بمنطقة السلوم.

مخطط الساحل الشمالي بدأ أول اعتماد له في عام 2011 ثم تم تعديله عام 2013 لتبدأ المرحلة الأولي في التنفيذ من عام 2016 حتى 2020، وتم إتمام عملها بنسبة 100% سواء على مستوي الطرق وتدشين مدينة العلمين الجديدة، حيث تضمن المخطط إقامة 10 مناطق على طول الـ 1000 كيلو متر، تصبح مدينة العلمين المركز الرئيسي لتلك المناطق، وهذا ما تبعه قرار ضم 707 آلاف فدان لصالح هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.

المخطط العام لمنطقة الساحل الشمالي الغربي تضمن منطقة رأس الحكمة والتي تم تخطيطها بالتعاون مع الهابيتات UN-Habitat بقيمة مالية 75 ألف دولار، إلا أن الرؤية تم تغييرها في ظل دخول مستثمرين راغبين في الحصول عليها وهذا ما تم بالفعل، ليتم إعادتها لحوزة هيئة المجتمعات مرة أخري بعد استقطاعها من الأراضي التابعة لها، الأمر الذي انتهي بأن أكثر من 70% من المساحة التابعة لهيئة المجتمعات تحولت لجهات ولاية أخري وهو ما يعادل 500 ألف فدان.

ووفقًا لما جاء من توصيات من قبل مجلس الوزراء بشأن التعديلات النهائية للمخطط مع رصد بحصر كافة الأراضي التي تم تخصيصها ونسب التنفيذ تمهيدًا لفرض غرامات على الشركات غير الملتزمة وكذلك سحب الأراضي لبعض الحالات مع سداد تكلفة الإنشاء الحالية على الأرض نظرًا لعدم الوفاء بالالتزامات المطلوبة وفقًا اللائحة العقارية.

وبناء على التوصيات السابقة تم إعلان المنطقة كمنطقة إعادة تخطيط سواء للأراضي الواقعة بجميع مناطق الساحل وصولًا للسلوم والنجيلة ومرسي مطروح، مما ترتب عليه وقف النشاط ووقف تخصيص الأراضي، إلا أن القرار يطبق على الحالات الجديدة وليس العمران القائم، لتصبح رؤية الساحل بدايتها تحريك الطريق الساحلي الدولي لتصبح المسافة بين الطريق وشاطئ البحر نحو 50 كيلو متراً مع تنفيذ عدد من المحاور مثل الضبعة بوصوله إلى الامتدادات شرقًا وغربًا وصولًا لمحور الجيش مع ربط تلك المحاور داخليًا.

المخطط تضمن إقامة منطقة صناعية ولوجستية بمدينة جرجوب وميناء دولي، وفي محطات طاقة شمسية بشرق النجيلة وغربها ومزارع سمكية، أما ناحية الغرب فهناك مناطق سيدي براني والسلوم وصولاً لمحافظة الوادي الجديد وهي مناطق ذات الأهمية الاستراتيجية لما لها من بعد أمنى وهذا وفقًا للقرار الجمهوري رقم 34.

ونظرًا لاستغلال منطقة جنوب الطريق الساحلي فهناك خطة لتنفيذ العديد من البحيرات الصناعية إلا أن هذا له بعد بيئي خاصة وأن هذه المنطقة مخطط لها أن تكون منطقة انتاج زراعي وفقًا لقرار 76 لسنة 2020، والذي يتضمن مناطق شرق وجنوب العلمين بتنفيذ مشروعات عمرانية قائمة على الإنتاج الزراعي، لتصبح مدينة العلمين الجديدة هي مستقبل الساحل الشمالي.

المخطط العام للساحل وضع عدة أبعاد خاصة لتحديد مواقع المدن الجديدة والتجمعات السكنية في ظل دراسات متكاملة حول المواقع الخاصة بإقامة السكان بتلك المدن، مع توفير بيئة عمل مناسبة لاستدامة الحياة بها وفقًا لقواعد اقتصادية متكاملة، في ظل تمهيد البيئة المجاورة لتلك المدن لإقامة مشروعات متنوعة سواء زراعية أو صناعية.