مجلس العقار المصري: 6 مقترحات لحل أزمات مطوري الساحل والطريق الصحراوي

صرح الدكتور أحمد شلبي رئيس مجلس العقار المصري أن تلقّى جميع المطورين العقاريين تلقوا أكثر من ثلاثة خطابات رسمية تتضمن مطالبات مالية ضخمة، وذلك نتيجة لقرارات حكومية تم اتخاذها مؤخرًا. وقد أحدثت هذه الخطابات صدى واسع وهزة كبيرة داخل القطاع العقاري، نظرًا لأثرها المباشر على المطوريين العقاريين وبالتالي المشروعات القائمة بالفعل.

أولًا: علاوات تحسين الطريق الصحراوي

وأضاف أن الدولة أصدرت قرارًا بفرض "علاوة تحسين" على جميع المطورين الذين يمتلكون أراضي أو مشروعات ممتدة على جانبي الطريق الصحراوي، بداية من ميدان الرماية وحتى بوابات الإسكندرية، بعمق يصل إلى 7 كيلومترات، متضمنة مطالبات مالية بقيمة 1,500 جنيه للمتر في عمق 0–1 كم، ثم أضيفت شرائح جديدة بقيمة 750جنيهًا للمتر لعمق 1–3 كم، و500 جنيه للمتر لعمق 3–7 كم.

وأوضح أنه بالرغم من التفاوض المسبق مع الحكومة لتقليل قيمة العلاوة، ولكن صدر القرار بنتيجة عكسية تتضمن صيغة أوسع وأعباء مالية أكبر. الإشكالية الأساسية هنا تتمثل في الطول الجغرافي الكبير للمسافة المُغطاة، إضافة إلى أن العديد من المشروعات الواقعة ضمن هذا النطاق تم تنفيذها وبيعها بالكامل منذ سنوات، وتتمتع بأوضاع قانونية مستقرة. ما يثير تساؤلات حول منطقية تطبيق هذا القرار بأثر رجعي على مشروعات قديمة.

ثانيًا: رسوم التنازل في الساحل الشمالي

وذكر بأن الجهات المعنية أعلنت عن فرض رسوم "تنازل" في الحالات التي يكون فيها مالك الأرض مختلفًا عن المطور العقاري، باعتبار ذلك نوعًا من التصرف يستوجب دفع مقابل مالي. فوفقاً للائحة رسوم التنازل 10% بحد أدنى 1000 جنيه للمتر. ووفقًا لما تم الإعلان عنه في الخطاب، يتم احتساب رسوم بقيمة 1,000 جنيه للمتر للأراضي المطلة مباشرة على البحر، و750 جنيهًا للأراضي الواقعة في جهة البحر ولكن غير مطلة عليه، و500 جنيه للأراضي الواقعة في الجهة القبلية للبحر.

وتابع: التحدي الأبرز هنا هو احتساب قيمة الرسوم وفقًا لسعر الأرض الحالي، وليس السعر الفعلي وقت التعاقد أو الشراء، مما يمثل عبئًا ماليًا كبيرًا وغير متوقع على المطور، خاصة وأن العديد من هذه المشروعات تم بيعها بالكامل أو تم تسليمها بالفعل.

ثالثًا: سحب الأراضي غير المطورة

وذكر بأن الدولة بدأت في تطبيق قرار عام يُلزم المطورين العقاريين باستخراج القرار الوزاري والتراخيص الخاصة بالأراضي خلال فترة لا تتجاوز 3 أشهر لكل إجراء، وإلا تواجه الشركة خطر سحب الأرض. وتم البدء في تطبيق هذا القرار فعليًا داخل منطقة الساحل الشمالي، وفي هذا السياق، نؤكد دعمنا الكامل لحق الدولة في تنظيم السوق العقاري ومحاسبة الشركات التي تمتلك أراضٍ ولا تقوم بتطويرها، لما لذلك من تأثير مباشر على تعطيل خطط التنمية الشاملة.

موقفنا العام

وأوضح أننا كمطورين نؤمن بأهمية الحفاظ على حقوق الدولة، ونُقدّر سعيها لضبط سوق العقارات وتحفيز التنمية العمرانية. كما نُدرك تمامًا أهمية فرض علاوات تحسين وتحصيل رسوم التنازل في حالات التصرفات العقارية، لكن، تبقى نقطة جوهرية وأساسية وهي آلية التطبيق. فالمطلوب هو وضع ضوابط عادلة ومنطقية تضمن تحقيق أهداف الدولة دون أن تُخل بالتزامات أو دراسات الجدوى الخاصة بالمشروعات القائمة.

وذكر أنه في حالة "علاوة الطريق الصحراوي"، يجب مراعاة المشروعات التي تم تنفيذها وتسليمها بالفعل، وعدم تحميلها أعباء مالية لم تكن ضمن حساباتها عند بدء التطوير. كما أن احتساب الرسوم وفقًا للأسعار الحالية دون النظر إلى سعر الشراء الأصلي يفتح الباب أمام تحديات تمويلية كبيرة، خاصة في ظل الأوضاع الاقتصادية الصعبة التي يمر بها القطاع.

وتابع: بناءً على المناقشات الجارية حول قرارات علاوة تحسين الأراضي، نؤكد أننا ندعم بشكل كامل حرص الدولة على تحقيق أفضل استغلال للأراضي وتحقيق التنمية المستدامة. ومع ذلك، نرى ضرورة وضع إطار واضح وعملي لضمان سهولة التطبيق دون التأثير السلبي على الاستثمارات القائمة أو على استقرار القطاع العقاري ككل.

مقترحتنا فيما سبق

وصرح بأن المناقشات توصلت إلى مجموعة من المقترحات التي تهدف لاستقرار السوق متضمنة

أولاً: عدم التطبيق بأثر رجعي على المشروعات القائمة

نقترح ألا يتم تطبيق القرار بأثر رجعي على المشروعات التي تم إطلاقها بالفعل أو التي تم بيع وحداتها حتى وإن كانت لا تزال قيد التنفيذ، وذلك لأن هذه المشروعات تم تسعيرها ودراستها بناءً على معطيات مالية سابقة، وأي أعباء مالية جديدة ستؤثر بشكل مباشر على دراسات الجدوى وتُحدث اضطرابًا في التنفيذ، ما قد يعيق تحقيق أهداف التنمية المرجوة.

ثانيًا: قصر التطبيق على المشروعات الجديدة

نوصي بأن يقتصر تطبيق علاوة التحسين على المشروعات التي لم تصدر لها قرارات وزارية بعد، باعتبار أن تسعير الوحدات يبدأ بعد الحصول على القرار الوزاري، مما يتيح للمطور تضمين تكلفة العلاوة ضمن حساباته منذ البداية.

ثالثًا: مراجعة منهجية التسعير وآليات السداد

من المهم أن تكون قيمة علاوة التحسين متناسبة مع سعر الأرض الحقيقي، وأن يتم احتسابها بطريقة عادلة وشفافة. علاوة التحسين لا يجب أن توازي سعر الأرض نفسه، بل يجب أن تعكس نسبة معقولة منها. كذلك، ينبغي أن تتوفر آلية سداد ميسرة، مثل دفع 10% مقدّمًا وتقسيط الباقي على 5 إلى 7 سنوات، لتفادي الضغط على السيولة النقدية للمطورين، خاصة في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة التي يمر بها السوق.

رابعًا: مراعاة الحالات القانونية الخاصة

عدد من المشروعات شهدت تسويات قانونية مع جهات الدولة خلال السنوات الماضية، مثل التنازل عن أجزاء من الأراضي أو دفع مقابل تقنين. في هذه الحالات، فإن فرض علاوة تحسين إضافية قد لا يكون منطقيًا وقد يؤدي إلى إشكاليات قانونية وتعطيل التنفيذ.

خامسًا: دعم الدولة في ضبط السوق

نؤكد دعمنا الكامل لحق الدولة في سحب الأراضي غير المستغلة أو تلك التي لم يتم تنفيذ أي نشاط بها، وهو توجه نراه ضروريًا لتنظيم السوق ومنع التسقيع. لكن، لتحقيق ذلك بشكل فعّال، نوصي بوضع ضوابط قابلة للتطبيق تأخذ في الاعتبار ظروف كل مشروع.

أخيرًا: ضرورة فتح حوار مشترك

نقترح فتح حوار موسّع بين ممثلي الحكومة والمطورين العقاريين لبحث تفاصيل القرار وتحديد آلية تنفيذه بشكل متوازن، بما يحفظ حقوق الدولة ويصون في الوقت نفسه استقرار ونمو القطاع العقاري، أحد أبرز محركات الاقتصاد المصري.

النقطة الجوهرية في جميع القرارات تكمن في آلية التطبيق، حيث يجب أولًا تحديد المشروعات التي ستُطبق عليها القرارات، وثانيًا تحديد قيمة العلاوة أو الرسوم المستحقة، وثالثًا وضع شروط وآليات السداد بوضوح. هذه هي المحاور الرئيسية التي تُشكّل جوهر التحدي.